Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 1.1 Im frei finanzierten Wohnungsbau

Rudolf Stürzer

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Parteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren, z. B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen oder nach Kopfzahlen.

Hinweis

Umlage nach Kopfzahl vermeiden

Abzuraten ist von einer Verteilung nach Kopfzahlen, bei der die Anzahl der Gesamtnutzer des Anwesens, der Nutzer in der abgerechneten Wohnung sowie die Dauer ihrer Nutzung angegeben werden muss.^{^[1]} Nicht ausreichend ist die Beifügung einer Belegungsübersicht des Hauses.^{^[2]}

Nach der Rechtsprechung des BGH darf die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl auch nicht anhand des amtlichen Einwohnermelderegisters ermittelt werden, da dies nur unzureichend die Fluktuation der Mieter in dem Anwesen widerspiegle. Eine Umlage nach Kopfzahlen setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dies ist für den Vermieter i. d. R. mit einem erheblichen Verwaltungsaufwand verbunden und führt erfahrungsgemäß häufig auch zum Vorwurf der "Schnüffelei", wenn der Vermieter – zwangsläufig – nachfragt, wie viele Personen sich in der Wohnung dauernd aufhalten.^{^[3]}

Eine Betriebskostenabrechnung nach der Personenzahl ist aber nicht deshalb unwirksam, weil in der Abrechnung ein nicht verständlicher Umlageschlüssel angegeben wurde, z. B. Angabe der Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil ("20,39 Personen" o. Ä.).^{^[4]} Der Umlagemaßstab "Personen" ist als Verteilermaßstab nämlich allgemein verständlich. Für einen Mieter ist es auch ohne eine Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Umlageschlüssel sein Anteil nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in der Abrechnungseinheit insgesamt ...

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