Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556g Rechtsfolgen; Auskunft ü ... / 1.3 Auskunftspflicht des Vermieters

1.3.1 Allgemeines

Rz. 3

Ein Vermieter, der eine aufgrund einer der Ausnahmen von den Regelungen der sog. Mietpreisbremse zulässige höhere Miete fordert, muss dem Mieter unaufgefordert bereits vor Abschluss des Mietvertrags Auskunft darüber erteilen, dass eine solche Ausnahme vorliegt. Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des § 556g am 1.1.2019 begründet worden sind aber erst danach begonnen haben, fallen nicht unter § 556g; insoweit ist auf den Zeitpunkt des tatsächlichen Vertragsschlusses abzustellen (BeckOK/Theesfeld-Betten, § 556g Rn. 12). Eine entsprechende Erklärung hat – ebenso wie sämtliche Erklärungen in § 556g – in Textform gem. § 126b zu erfolgen; einen Verstoß gegen das Textformerfordernis des § 556g Abs. 4 kann der Vermieter mit Wirkung für die Zukunft nachholen. Hat der Vermieter den Mieter gar nicht informiert oder die Information nicht bewiesen, kann er sich erst nach Ablauf von zwei Jahren nach formgerechter Information wieder auf die Ausnahme berufen. Kommt der Vermieter seiner Informationspflicht überhaupt nicht nach, kann er nur die Mindestmiete verlangen (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %).

1.3.2 Information über die Vormiete (Abs. 1a Satz 1 Nr. 1)

Rz. 4

Möchte der Vermieter sich hinsichtlich der Zulässigkeit der Miethöhe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder später, z. B. bei einer Rüge des Mieters, auf die Vormiete berufen, muss er dem Mieter die Höhe der Vormiete mitteilen. Persönliche personenbezogene Daten zum Vormieter müssen nicht mitgeteilt werden, der Mieter kann aber insoweit Auskunft nach § 556g Abs. 3 verlangen (vgl. BT-Drs. 18/3121, 33 f.). Will oder kann der Vermieter sich nicht auf einen Ausnahmetatbestand berufen, entfällt die Pflicht zur Mitteilung; in diesen Fällen richtet sich die Zulässigkeit der geforderten Miete nach § 556d Abs. 1.

1.3.3 Überschreitung der zulässigen Miete bei Modernisierungen (Abs. 1a Satz 1 Nr. 2)

Rz. 5

Der Vermieter muss bei Vertragsschluss angeben, dass und wann in den letzten drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nähere detaillierte Informationen zu Art und Umfang der Modernisierung sind insoweit nicht erforderlich, sondern müssen erst auf ein Auskunftsverlangen nach § 556d Abs. 3 erteilt werden.

1.3.4 Überschreitung der zulässigen Miete bei Vermietung nach dem 1.10.2014 (Abs. 1a Satz 1 Nr. 3)

Rz. 6

Achtung

Entscheidend sind Mietvertragsabschluss und Nutzungsbeginn nach dem 1.10.2014. Wenn die Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet, aber schon vor dem Stichtag (selbst) genutzt worden ist, muss der Vermieter die Mietpreisbremse einhalten. Nähere Informationen sind erst im Rahmen des Auskunftsverlangens nach § 556 Abs. 3 zu erteilen.

Der Vermieter erfüllt seine vorvertraglichen Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 3 – im Fall der dem Mieter bekannten oder bekannt gemachten Fläche der Mietsache – auch dann, wenn er die Vormiete lediglich als Quadratmetermiete und nicht als Gesamtmiete angibt; die Auskunftspflicht umfasst weder die konkrete Nennung der Ausnahmevorschrift noch eine Erläuterung des gesetzlichen Ausnahmetatbestands, auf die sich der Vermieter beruft (LG Berlin, Urteil v. 2.6.2023, 67 S 228/22, GE 2023, 496).

1.3.5 Vermietung nach umfassender Modernisierung (Abs. 1a Satz 1 Nr. 4)

Rz. 7

Den Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 ist Genüge getan, wenn er dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert die Auskunft erteilt, bei dem Abschluss des Mietvertrags handele es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung; der Vermieter ist nicht gehalten, über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen (BGH, Urteil v. 18.5.2022, VIII ZR 9/22, ZMR 2022, 788).

Hinweis

Nähere Informationen über die Modernisierung sind auch hier erst auf das Auskunftsverlangen des Mieters nach § 556 Abs. 3 zu erteilen.

1.3.6 Rechtsfolge bei unterlassener Auskunft

Rz. 8

Verstöße gegen die Auskunftspflicht führen zum Rechtsverlust des Vermieters. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt, kann er sich auf eine nach diesen Ausnahmen zulässige Miete nicht berufen. Kommt der Vermieter seiner Informationspflicht also nicht nach, kann er nur die Mindestmiete verlangen (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %).

Hinweis

Endgültiger Anspruchsverlust des Mieters

Ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB führt für den gesetzlich bestimmten Mietzeitraum zu einem endgültigen Anspruchsverlust des Vermieters; § 556g Abs. 1a Satz 3 kann nicht dahin ausgelegt werden, dass die 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Mietbeträge lediglich gesetzlich gestundet würden und nach Ablauf der Zweijahresfrist nachgefordert werden könnten. (LG Berlin, Beschluss v. 16.11.2022, 64 S 254/22, BeckRS 2022, 50992).

Der Ausschlusstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 ist nicht eröffnet, wenn die dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung in Textform erteilte Auskunft des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 inhaltlich unzutreffend gewesen ist (LG Berlin, Urteil v. 2.3.2023, 67 S 215/22, BeckRS 2023, 4740).