LG Berlin Urteil vom 26.01.2023 - 67 S 228/22

Verfahrensgang

AG Berlin-Mitte (Urteil vom 15.09.2022; Aktenzeichen 25 C 62/22)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 15. September 2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 25 C 62/22 – abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des ersten Rechtszugs zu tragen; die Kosten des zweiten Rechtszugs werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a Abs. 1 Satz 1, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung hat auch bei zugunsten der Klägerin angenommener Aktivlegitimation und Wirksamkeit der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 in vollem Umfang Erfolg.

Der noch streitgegenständliche Anspruch auf Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses ist jedenfalls unbegründet. Die von der Klägerin mit der Klage verlangten Auskünfte waren aufgrund des bereits bei Anhängigkeit der Klage beendeten Mietverhältnisses für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nicht (mehr) maßgeblich im Sinne von § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB in der vom 1. Januar 2019 bis 21. März 2020 geltenden Fassung (vgl. BGH, Urt. v. 23. März 2022 – VIII ZR 133/20, WuM 2022, 269, juris Tz. 20ff.; Versäumnisurt. v. 18. Mai 2022 – VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468, juris Tz. 49ff.). Die Beklagte könnte sich gegenüber etwaigen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses begründeten Rückzahlungsansprüchen unter keinem denkbaren Gesichtspunkt auf eine umfassende Modernisierung zur Begründung des Ausnahmetatbestandes des § 556e Abs. 2 BGB i.V.m. § 556f Satz 2 BGB berufen, da die im Fall der Nachholung der bislang nicht erteilten Auskunft laufende Sperrfrist des § 556 Abs. 1a Satz 3 BGB idF vom 18. Dezember 2018 erst nach der bereits Ende Februar 2021 erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses ablaufen würde. Ausgehend davon kann vorliegend die verlangte Auskunft keine Bedeutung für die Entscheidung des Mieters über die Verfolgung weitergehender Zahlungsansprüche gegen die Beklagte haben (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 35; LG München I, Urt. v. 6. Dezember 2017 – 14 S 10058/17, NJW 2018, 407 Tz. 18, beck-online für den Fall der Nichtigkeit der zugrundeliegenden Gebietsverordnung der Landesregierung; BeckOK MietR/Theesfeld-Betten, 30. Ed. 1. November 2022, BGB, § 556g Rn. 38).

Die Berufung ist ebenfalls begründet, soweit sie sich gegen den von dem Amtsgericht zuerkannten Anspruch auf Rückzahlung der von dem Mieter überzahlten Miete für den Monat Februar 2020 in Höhe von 73,21 EUR gemäß § 556g Abs. 1 Satz 2 und 3 aF i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB wendet.

Die Vereinbarung der Beklagten mit dem Mieter über die Miethöhe verstößt nicht gegen § 556d Abs. 1 BGB aF, da sich die Beklagte auf die der vereinbarten Nettokaltmiete/m² entsprechende und die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB nicht übersteigende höhere Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen kann.

Danach darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB im streitgegenständlichen Mietverhältnis zulässige Miete ist. Diese Voraussetzungen sind hier ausgehend von der in dem Mietvertrag nach Erläuterung des Mietzinses beigefügten Mitteilung der tatsächlich geschuldeten Vormiete von 10,60 EUR/m² erfüllt.

Der Geltendmachung des Ausnahmetatbestands des § 556e BGB steht die Sperrfrist des § 556 Abs. 1a Satz 3 BGB aF, wonach sich der Vermieter erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft zu dem Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 2 BGB auf die Ausnahmeregelung berufen darf (§ 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Satz 3 BGB aF i.V.m. Art 229 § 51 EGBGB), nicht entgegen. Denn die Beklagte hat vor Abgabe der Vertragsklärung des Mieters gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB hinreichend Auskunft durch Angabe der ausweislich der Mieterhöhungserklärung vom 20. September 2018 ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbarten Vormiete in § 3 (1) „Miete…” des Mietvertrags am Ende der Mietpreisabrede mittels des Hinweises „Die Vormieter ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses betrug: 10,60 EUR/m².” erteilt. Anhand dieser Auskunft konnte der Mieter aufgrund der in § 1 (1) des Mietvertrages angegebenen Wohnfläche von 62,88 m² die Höhe der im Vormietverhältnis vereinbarten Nettokaltmiete (10,60 EUR/m² × 6,88 m²= 666,53 EUR) unschwer ermitteln. Nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB ist der Vermieter, soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e Abs. 1 BGB beruht, vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters verpflichtet, dem Mieter Auskunft zu erteilen, „wie hoch die Vormiete war”. Dem hat die Beklagte durch die der Angabe des Mietzinses unmittelbar nachfolgende Angabe der Höhe der Vormiete Rechnung getragen.

Soweit über eine solche reine Mitteilung hinaus erläuternde Angaben zu der Maßgeblichkeit der Vormiete etwa durc...