HeizKV: Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung / 2.4.4 Umstrukturierung

Die Umstellung der Mietstruktur ist z. B. von Bedeutung, wenn eine Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete vereinbart wurde. Da diese Art der Mietstruktur gegen die Bestimmungen der HeizKV verstößt, besteht ein Anspruch auf Umstrukturierung. Wenn sich die Vertragsparteien nicht darauf einigen können, bei künftigen Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten die Vorgaben der HeizKV zu beachten, hat der Vermieter gemäß § 6 Abs. 4 HeizKV das Recht, den Mietvertrag einseitig umzustrukturieren.

So bestimmt § 6 Abs. 4 HeizKV unter anderen, dass dem Gebäudeeigentümer die Wahl der von der HeizKV vorgegebenen Abrechnungsmaßstäbe überlassen bleibt. Des Weiteren kann er diese für die Zukunft ändern. Voraussetzung hierfür ist z. B. das Vorliegen sachgerechter Gründe (§ 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizKV).

Umgestaltung einer Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete

Die Umgestaltung der Mietstruktur hängt jeweils davon ab, ob zunächst eine Bruttowarmmiete oder eine Pauschale für die Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart war. Bei einer Bruttowarmmiete muss ein Kostenanteil für Heizung und Warmwasser ausgegliedert werden, sodass künftig eine Bruttokaltmiete mit anzusetzender Vorauszahlung entsteht. Strittig ist aber, wie hoch der für die Heiz- und Warmwasserkosten aus der Bruttomiete zu entnehmende Betrag sein darf.

Achtung

HeizKV 2024

Eine Sondervorschrift ist in § 12 Abs. 3 Satz 3 HeizKV n. F. ab dem 1.10.2024 für die Umstrukturierung einer Bruttowarmmiete vorgesehen, die für die bisherige Ausnahme der Wärme- und Warmwasserversorgung mittels einer Wärmepumpe gilt:

Zunächst hat der Vermieter aus den Werten der in § 7 Abs. 2 HeizKV genannten Kosten für Wärme und Warmwasser für die Jahre 2022 bis 2024 einen Durchschnittswert zu bilden.

Für einen Gewerbemietvertrag hatte das OLG Düsseldorf^[1] entschieden, dass es sachgerecht sei, für die Ermittlung der in einer Nebenkostenpauschale enthaltenen Heiz- und Warmwasserkosten auf die Größe der vom Mieter angemieteten beheizten Fläche im Verhältnis zur beheizbaren Gesamtfläche des Gebäudes abzustellen.

Können sich Vermieter und Mieter nicht auf die Höhe der Vorauszahlung einigen, ist jedenfalls im Streitfall ein Sachverständigengutachten einzuholen.^[2] Möglich und wirtschaftlich vertretbar dürfte es auch sein, wenn der Vermieter anhand der Kosten für Heizung und Warmwasser, die in den letzten drei oder vier Jahren für die betreffende Wohnung angefallen sind, einen Durchschnittswert ermittelt und diesen von der Inklusivmiete in Abzug bringt. Der sich ergebende Betrag ist dann künftig als Vorauszahlung anzusetzen. Sofern Mietspiegel, anerkannte Mietdatenbanken oder Betriebskostenspiegel zur Verfügung stehen, kann der Vermieter auf diese Materialien als Kalkulationsgrundlage zurückgreifen.

Nach Auffassung des LG Potsdam^[3] darf bei der Umstellung der Inklusivmiete auf eine Teilinklusivmiete zuzüglich Heizkosten das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses über die Nutzung des Objekts vereinbarte Leistungsgefüge nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden. Der Vermieter kann bei einer Inklusivmiete gegenüber dem Mieter Nachforderungen für in der Vergangenheit angefallene Heizkosten nicht geltend machen. Eine Umstrukturierung ist nur mit Wirkung für die Zukunft möglich.

Das gleiche Problem ergibt sich, wenn neben der Miete für sämtliche Betriebskosten eine Pauschale vereinbart wurde. Sofern darin Heiz- und Warmwasserkosten enthalten sind, muss diese Art der Mietstruktur ebenfalls geändert werden. Auch in solchen Fällen ist es vertretbar, dass der Vermieter anhand der Betriebskosten aus den letzten Jahren einen Durchschnittswert sowohl für die Heiz- und Warmwasserkosten als auch für die übrigen Betriebskosten ermittelt. Der für Heizung und Warmwasser ermittelte Kostenanteil ist dann wiederum als Vorauszahlung anzusetzen. Für die übrigen Betriebskosten bleibt es dagegen bei einer Pauschale, die allerdings um den Vorauszahlungsbetrag für Heizung und Warmwasser zu reduzieren ist.

Achtung

Keine Umgestaltung zum Nachteil des Mieters

Die Umgestaltung der Mietstruktur darf nicht zu einem Nachteil des Mieters führen. Eine Gestaltung, die vorsieht, dass der Mieter außer der bisherigen Bruttowarmmiete oder einer bisherigen Pauschale, die alle Betriebskosten umfasst, künftig zusätzlich eine Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser schuldet, ist nicht zulässig. Hierdurch würde sich die monatliche Miete erhöhen, ohne dass ein gesetzlich zulässiges Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen wird. Eine Umstrukturierung führt daher nur zu einer anderen Aufteilung der bisher gezahlten Miete.

Bisherige Pauschale deckt künftig anfallende Vorauszahlungen nicht

Je nach Einzelfall kann es sein, dass die bisherige Pauschale nicht ausreicht, um die insgesamt anfallenden Betriebskosten zu decken. Der Vermieter kann dann wie folgt vorgehen: Die für Heizung und Warmwasser ermittelten Kosten einerseits und die für die übrigen Betriebskosten ermittelten Kosten andererseits sind im Verhältnis ihrer Höhe anzusetzen. Wie sich das berechnen lässt, zeigen die folgen...