Fachbeiträge & Kommentare zu Grundsteuer

Rz. 9 Unbebaute Grundstücke sind nach § 246 Abs. 1 S. 1 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Diese Begriffsbestimmung korrespondiert mit dem Begriff der bebauten Grundstücke in § 248 BewG, der im Gegensatz zu § 246 BewG gerade das Vorliegen von benutzbaren Gebäuden voraussetzt. Die §§ 246, 248 BewG fungieren insoweit gleichzeitig als Abgrenzun...mehr

Rz. 19 Wenngleich zwischenzeitlich einige Länder im Bereich des Grundvermögens auf der Grundlage der sog. Länderöffnungsklausel für die Grundsteuer nach Art 72 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 GG abweichende landesrechtliche Reglungen getroffen haben, enthält das bundesgesetzlich geregelte Bewertungsgesetz für nach allen 16 Ländern differenzierte durchschnittliche Nettokaltmieten. Rz. 20 Na...mehr

Rz. 12 Der nach § 253 Abs. 1 BewG ermittelte jährliche Reinertrag des Grundstücks (Rz. 10) ist nachfolgend gem. § 253 Abs. 2 S. 1 BewG ohne Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudeertragsanteil bzw. ohne Abzug einer Bodenwertverzinsung (§ 252 BewG Rz. 26, 27) zur Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags des Grundstücks bzw. des Barwerts (Gegenwartswerts) des Reinertrags des...mehr

Rz. 16 Die Restnutzungsdauer wird im BewG nicht explizit definiert. In § 253 Abs. 2 S. 3 – 6 BewG wird lediglich die Ermittlung der Restnutzungsdauer für den Regelfall und für Sonderfälle (Verlängerung der Restnutzungsdauer nach einer Kernsanierung, Mindest-Restnutzungsdauer sowie Begrenzung der Restnutzungsdauer bei einer Abbruchverpflichtung) geregelt (Rz. 17ff.). Nach § 4 ...mehr

Rz. 10 Das Erbbaurecht ist gem. § 1 Abs. 1 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) [1] das veräußerliche und vererbliche Recht des Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks des Erbbauverpflichteten ein Bauwerk zu haben (§ 243 BewG Rz. 39, § 244 BewG Rz. 22). Das Erbbaurecht entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch (§ 11 ErbbauRG i. V. m. ...mehr

Rz. 11 Die in der Anlage 43 zum BewG dargestellten Wertzahlen werden in Abhängigkeit von der Höhe des vorläufigen Sachwerts (7 Stufen) und den Bodenrichtwerten (3 Stufen) differenziert. Wertzahlen nach der Anlage 43 zum BewG für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke nach § 249 Abs. 1 Nr. 5 – 8:mehr

Rz. 14 Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt gem. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB die Bet...mehr

Rz. 24 Abweichend vom Grundsatz der Einheitlichkeit des Eigentums bei der Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit (Rz. 16) gilt nach § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zusammen mit dem dazugehörenden Grund und Boden als ein Grundstück bzw. als eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ...mehr

Rz. 1 Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren (§§ 258–260 BewG). In den §§ 252–257 BewG wird das Ertragswertverfahren geregelt. Das Ertragswertverfahren gehört neben den Vergleichs- und Sachwertverfahren zu den klassischen Wertermittlungsverfahre...mehr

Rz. 9 Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zivilrechtlich oder wirtschaftlich zuzurechnen ist. Das ist insbesondere der Fall, wenn das Gebäude i. S. d. § 95 BGB Scheinbestandteil des Grund und Bodens ist oder wenn dem Nutzungsberechtigten (Nutzer des Gebä...mehr

Kommentar Die Finanzverwaltung hat sich zu der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 3 und 4 GewStG geäußert. Ursächlich dafür waren die Änderungen durch das Fondsstandortgesetz (FoStoG). Dies wird in der Praxis insbesondere für Grundstücks- bzw. Wohnungsunternehmen relevant sein, doch z. B. auch eine GmbH mit fast ausschließlicher Grundstücksverwaltung k...mehr

Im Rahmen der Erhebung der Grundsteuer verwenden die Gemeinden unterschiedliche Hebesätze. Für Grundstücke der Land- und Fortwirtschaft gilt ein eigener Hebesatz, die Grundsteuer A. Das "A" steht für "agrarisch". Der Hebesatz für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ist meist deutlich geringer als der Hebesatz für andere Grundstücke (Wohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke...mehr

Für bauliche Grundstücke verwenden die Gemeinden den Hebesatz der Grundsteuer B. Dieser gilt sowohl für unbebaute Grundstücke als auch für bebaute Grundstücke. Ob es sich um eine Wohnbebauung handelt oder auf dem Grundstück ein betrieblich genutztes Gebäude steht, spielt keine Rolle.mehr

Ab 1.1.2025 dürfen Gemeinden für unbebaute Grundstücke einen eigenen Hebesatz verwenden, die Grundsteuer C. Die Eigentümer sollen damit dazu gebracht werden, ihre unbebauten Grundstücke zu bebauen, idealerweise mit Wohnungen. Die Voraussetzungen für die Grundsteuer C:[1] Es liegen städtebauliche Gründe vor. Die betroffenen Grundstücke sind baureif. Als städtebauliche Gründe komm...mehr

Das Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer besteht aus 3 Stufen: 1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwertes 2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuermessbetrags 3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes der Gemeinde und Berechnung der Grundsteuer Dementsprechend lautet die Formel zur Berechnung der Grundsteuer: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = ...mehr

Im Rahmen des 3-stufigen Verfahrens zur Berechnung der Grundsteuer stellt der Grundsteuermessbetrag die zweite Stufe dar. Der Grundsteuermessbetrag ist damit eigentlich nur ein Zwischenergebnis, das für die Berechnung der Grundsteuer aber sehr wichtig ist.[1] Der Grundsteuermessbetrag entsteht bei der Anwendung der Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert: Grundsteuerwert × Steu...mehr

Jede Gemeinde legt einen Hebesatz für die Grundsteuer fest. Dabei handelt es sich um einen Prozentsatz, der auf den Grundsteuermessbetrag angewendet und damit die Grundsteuer ermittelt wird: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer Die Gemeinden werden die Hebesätze aller Voraussicht nach zum 1.1.2025 neu festlegen.mehr

Die Wohnfläche spielt im Rahmen der Grundsteuer eine wichtige Rolle. Beim Bundesmodell und in fast allen Landesmodellen fließt sie in die Berechnung des Grundsteuerwertes mit ein – nur in Baden-Württemberg bleibt sie unberücksichtigt, da es hier auf die Bebauung nicht ankommt. Das Verhältnis der Nutzungsanteile zwischen Wohn- und Nutzfläche entscheidet zudem darüber, welche ...mehr

Der Grundsteuerwert spiegelt den Wert des Grundstücks wider und ist die Grundlage für die Ermittlung der Grundsteuer. Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert. Im 3-stufigen Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer stellt der Grundsteuerwert die erste Stufe dar. Das Bundesmodell sieht für bebaute Grundstücke 2 Verfahren vor, wie der Grundsteuerwert zu ermitteln ...mehr

Bisher wurde die Grundsteuer mithilfe des Einheitswerts berechnet. Für die Erklärung zur Feststellung der neuen Grundsteuerwerte[1] benötigt man das Einheitswert-Aktenzeichen. Dieses findet sich auf dem bisherigen Einheitswertbescheid.mehr

Die Grundstücksfläche ist ein wichtiger Faktor bei der Berechnung der Grundsteuer. Denn egal, ob es sich um ein unbebautes Grundstück oder ein bebautes Grundstück handelt bzw. wie das Grundstück bebaut ist, die Grundstücksfläche muss man wissen. Das gilt übrigens sowohl für das Bundesmodell als auch für alle Landesmodelle. Wie groß das Grundstück ist, kann z. B. dem Grundbuch...mehr

Geplant war ursprünglich eigentlich ein bundeseinheitliches Modell für eine neue Grundsteuer. Die Öffnungsklausel ermöglicht jedoch den Bundesländern, eigene Grundsteuergesetze zu erlassen. Davon haben Gebrauch gemacht: Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell Bayern: wertunabhängiges Flächenmodell Hamburg: Wohnlagemodell Hessen: Flächen-Faktor-Verfahren Niedersachsen: Fl...mehr

Für jedes Grundstück muss eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgegeben werden. Eine Abgabe per ELSTER ist grundsätzlich Pflicht. Nur in Ausnahmefällen dürfen Papiervordrucke verwendet werden, z. B. wenn der Steuerpflichtige weder über einen PC noch über ein anderes geeignetes Gerät verfügt (z. B. Tablet) oder kein Internetzugang vorhanden ist. Ab 1.7.2022 be...mehr

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt nach dem sog. Bundesmodell, das von Bundestag und Bundesrat verabschiedet wurde und im Bewertungsgesetz und im Grundsteuergesetz geregelt ist. Es sei denn, ein Bundesland macht von der Öffnungsklausel Gebrauch und erlässt ein eigenes Landesgrundsteuergesetz. Dann gilt dieses Landesmodell. Diese Möglichkeit haben Baden-Württemberg, Bayern...mehr

In der derzeitigen Diskussion zur Grundsteuer entsteht bisweilen der Eindruck, dass die Abwicklung der Grundsteuerreform mit der richtigen Software eine reine Fleißarbeit darstellt. Der Blick in den AEBewGrSt beweist das Gegenteil. Neben der aufwendigen Ermittlung der Brutto-Grundfläche ist im Sachwertverfahren insb. der Wahl der Normalherstellungskostensätze bei nicht aufge...mehr

Dipl.-Finw. (FH) Mathias Grootens[*] Die mit dem GrStRefG vom 26.11.20219 angeordnete Reform der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sieht die Feststellung der Grundsteuerwerte im Wege einer Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 vor. Zwischenzeitlich sind einige gesetzgeberische Ergänzungen des reformierten Gesetzes und auch klarstellende Anwendungserlasse ergangen. In diese...mehr

Beispiel Ein gemischt genutztes Grundstück in Düsseldorf ist auf den Stichtag 1.1.2022 zu bewerten. Das Grundstück weist folgende Eigenschaften auf: Grundstück: 1.600 qm Bodenrichtwert: 500 EUR/qm Nutzfläche/Wohnfläche: 1.200 qm, davon 60 % gewerbliche Nutzung Bruttogrundfläche: 1.400 qm Baujahr: 1990 Grundsteuerhebesatz Stadt Düsseldorf: 440 % Lösungmehr

Die mit dem GrStRefG vom 26.11.20219 angeordnete Reform der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sieht die Feststellung der Grundsteuerwerte im Wege einer Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 vor. Während fünf Bundesländer eigene Bewertungsvorschriften geschaffen haben (vgl. Grootens, ErbStB 2021, 80), wenden elf Bundesländer das wertabhängige Modell des 7. Abschnitts des B...mehr

Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ergibt sich regelmäßig aus dem Produkt der Grundstücksfläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 BauGB). Der Wert unbebauter Grundstücke umfasst den Wert des Grund und Bodens, mit dem die Außenanlagen abgegolten sind. Bei der Wertermittlung ist der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss auf den jeweiligen Hauptfe...mehr

An den Gemeinnützigkeitsstatus knüpfend enthalten die Einzelsteuergesetze Vergünstigungen für Körperschaften, die bestimmte gemeinwohlorientierte Zwecke verfolgen. Eine Körperschaft verfolgt gemeinnützige Zwecke, wenn ihre Tätigkeit darauf gerichtet ist, die Allgemeinheit auf materiellem, geistigem oder sittlichem Gebiet selbstlos zu fördern.[1] Unter den weiteren Voraussetz...mehr

Rz. 6 Die Kodifizierung erster Regelungen zur Wertermittlung finden sich in der Reichsabgabenordnung vom 13.12.1919 (RGBl I, 1993). Diese wurden um das erste Vermögensteuergesetz vom 08.04.1922 (RGBl I, 335) sowie das zweite Vermögensteuergesetz vom 19.12.1923 (RGBl I, 1205) ergänzt. Aufgrund z. T. unterschiedlicher Bewertungsregelungen in den jeweiligen Ländern wurde das Be...mehr

Rz. 10 Die Bewertungsvorschriften nach dem BewG haben in der steuerlichen Praxis eine vielfältige Bedeutung. So ermitteln sie die Grundlagen sowohl für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, die Grundsteuer sowie die Grunderwerbsteuer als auch für andere Steuerarten, so z. B. für die Einkommensteuer, wenn es um das Kapitalisieren von Renten geht. Es wird zwischen der Einheitsbe...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Stöckel, Die Grundstücksbewertung von Wohngrundstücken/Für Zwecke der Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer, NWB 2009, 3052. 1 Allgemeines Rz. 1 Bei bebauten Grundstücken wird nach § 181 BewG zwischen verschiedenen Grundstücksarten unterschieden. Diese Unterscheidung ist nach § 182 BewG die Grundlage für die Wahl des jeweiligen Bewert...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift regelt den sachlichen Geltungsbereich des BewG. Durch das BewG soll sichergestellt werden, dass ein Vermögenswert, dessen Wert für mehrere Steuerarten von Bedeutung sein kann, nach einheitlichen Regeln bewertet wird. Insoweit ist das BewG, wie die AO, als ein Mantelgesetz zu bezeichnen. Rz. 2 Das BewG enthält drei Teile, die ggf. in Abschnitte untergliede...mehr

Rz. 39 Die weitere Voraussetzung des Überschusses der Kosten über die Einnahmen bedeutet eine dauerhafte Unrentabilität, wobei ein einmaliger Einnahmenüberschuss unschädlich ist. Zu den Einnahmen zählen bspw. Miet- oder Pachtzahlungen, der Mietwert der eigenen Wohnung, Eintrittsgelder oder sonstige tatsächlich erzielte Entgelte. Kosten sind bspw. Aufwendungen zur Instandhaltu...mehr

Rz. 51 Die Öffnung für die Allgemeinheit setzt grundsätzlich einen jederzeitigen Zugang voraus (ggf. noch auf die Tageszeit beschränkt) und steht insoweit im Gegensatz zu der Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG. Bei dieser wird eine Öffnung nur in "einem den Verhältnissen entsprechenden Umfang" gefordert (s. Rn. 38). Entscheidend für die Steuerbefreiung ist vielmehr die N...mehr

Rz. 16 Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen (§ 186 Abs. 1 Satz 2 BewG). Im Ergebnis wird demnach die sog. Kalt- oder Warmmiete erfasst. Betriebskosten sind solche i. S. d. Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl I 2003, 2346), die neben der Miete mit dem Mieter abgerechnet werden können (umlagefähige Betriebskosten wie z. B. ...mehr

Rz. 4 Im Grundsatz sind die allgemeinen Vorschriften des Bewertungsgesetzes auf alle öffentlich-rechtlichen Abgaben anzuwenden, die durch Bundesrecht geregelt sind und durch Bundesfinanzbe­hörden oder Landesfinanzbehörden verwaltet werden (§ 1 Abs. 1 BewG). Sind hingegen in anderen Steuergesetzen besondere Bewertungsvorschriften enthalten, kommen diese vorrangig zur An­wendu...mehr

Rz. 1 Die Bewertung eines WG, d. h. die Beimessung eines monetären Wertes, ist nicht nur im allgemeinen Wirtschaftsleben von fundamentaler Bedeutung, sondern auch für Zwecke der Besteuerung. Ohne eine Bewertung ist die Festsetzung von Steuern denklogisch nicht möglich. Rz. 2 In der Bewertungspraxis ergeben sich je nach Zweck der Bewertung (z. B. aus Verkäufer- oder Käufersich...mehr

Rz. 26 § 97 enthält mit Abs. 1 Satz 2 eine ähnliche Ausnahmeregelung wie § 99 Abs. 3 BewG. Aufgrund des Verweises auf § 34 Abs. 6a und § 51a BewG in § 97 Abs. 1 Satz 2 BewG ist die von Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften, von PersG i. S. d. § 97 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BewG oder von Vereinen betriebene gemeinschaftliche Tierhaltung oder Tierzucht einschließlich der damit zu...mehr

Rz. 46 § 13 der ErbStDV regelt, dass die aktuelle Verordnung (neugefasst durch VO vom 02.11.2005, BGBl I 2005, 3126) am 01.08.1998 in Kraft tritt. Die wesentlichen Änderungen seither sind in nachstehender Übersicht zusammengefasst:mehr

Richtlinien: R B 151.2 bis 151.7 ErbStR. Tz. 1 Ist eine wirtschaftliche Einheit (in § 3 Satz 1 BewG ungenau als "Wirtschaftsgut" formuliert) mehreren Personen zuzurechnen, so ist ihr Wert im Ganzen zu ermitteln und sodann auf die Beteiligten zu verteilen. Davon sind die Fälle betroffen, in denen die wirtschaftliche Einheit dem Erblasser/Schenker oder dem Erwerber nur anteilig ...mehr

Rz. 4 Das bedeutet im Einzelnen insb.: Schulden können kein gewillkürtes Betriebsvermögen sein (BFH vom 04.07.1990, BStBl II 1990, 817). Eine Bürgschaftsverpflichtung ist BV, wenn sie aus betrieblichen Gründen, z. B. zur Sicherung einer Geschäftsverbindung, eingegangen wurde (s. Loschelder in Schmidt, § 4 Rz. 146). Es sind sowohl auflösend wie aufschiebend bedingte Verbindlichk...mehr

Gemeinden sind grundsätzlich zur Teilnahme an Außenprüfungen hinsichtlich der Gewerbesteuer und der Grundsteuer nach § 21 Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 FVG berechtigt (vgl. BFH v. 23.1.2020 – III R 9/18, BStBl. II 2020, 436 = HFR 2020, 761; vorgehend FG Düsseldorf v. 19.1.2018 – 1 K 2190/17 AO, AO-StB 2018, 179; ferner Tormöhlen in Gosch, AO/FGO, § 30 AO Rz. 113 [April 2021]). Jedoch ...mehr

Wegen seiner deutlich engeren Auslegung der von der grundsätzlichen Umsatzsteuerfreiheit bezüglich Grundstücksvermietungen umfassten Nebenleistungen hat der EuGH mit seinem im Jahre 2015 Urteil ergangenen Urteil Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie (WAM)[16] einiges Aufsehen erregt. Das vorlegende polnische Gericht fragte u.a. an, ob die eine Vermietungsleistung begleite...mehr

Aus dem Umsatzsteueranwendungserlass ergibt sich, dass bei der Betriebskostenabrechnung zu einer umsatzsteuerfreien Vermietung keinerlei Umsatzsteuerausweis erfolgen darf.[8] Zugleich steht dem Vermieter in diesem Fall keinerlei Vorsteuerabzug aus den diesbezüglich an ihn gerichteten Eingangsrechnungen zu[9]. Aus wirtschaftlicher Sicht ist es daher folgerichtig, dass die Mie...mehr

Gehen im Rahmen von Immobilienverkäufen auch Mietverträge auf den Erwerber über, der diese weiterführt, liegt grundsätzlich eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen[13] vor.[14] Die Parteien vereinbaren in der Regel, dass der Erwerber die Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern für das am Übergangstag laufende Kalenderjahr übernimmt und die bis zum Ü...mehr

Rz. 72 Stand: EL 130 – ET: 05/2022 Als SA kommen die Aufwendungen nur in Betracht, soweit sie keine WK/BA sind (vgl § 10 Abs 1 Eingangssatz EStG). Im Gedankenmodell der ‚unentgeltlichen Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen’ (> Rz 20, > Rz 30 f) entstehen aber keine Aufwendungen für den Erwerb eines Betriebs oder Betriebsanteils (> Rz 35 ff). Auch die spätere Ablösung...mehr

Zusammenfassung Begriff Die Einheitsbewertung ist ein förmliches Verfahren zur Ermittlung und Feststellung von Besteuerungswerten für Grundbesitz. Der Einheitswert ist ein Wert, der im Wortsinne einheitlich (i. S. v. gleichmäßig) als Besteuerungsgrundlage für mehrere Steuern herangezogen werden kann. Nach dem Wegfall der Vermögensteuer zum 31.12.1996 und der Einführung der ...mehr

Die durch eine Hauptfeststellung festgestellten Einheitswerte gelten grundsätzlich [1] bis zum Wirksamwerden der bei der nächsten Hauptfeststellung ermittelten Einheitswerte.[2] Bis zum Auslaufen der für verfassungswidrig erklärten Regelungen zum 31.12.2024 können sich die bei der Bewertung zugrunde gelegten Verhältnisse in Bezug auf den Wert, die Art und die Zurechnung der w...mehr