Umsatzsteuer bei Betriebskostenabrechnung für Mietverhäl ... / 2. Ausgleich der Betriebskosten beim Übergang von Mietverträgen

Gehen im Rahmen von Immobilienverkäufen auch Mietverträge auf den Erwerber über, der diese weiterführt, liegt grundsätzlich eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen^[13] vor.^[14] Die Parteien vereinbaren in der Regel, dass der Erwerber die Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern für das am Übergangstag laufende Kalenderjahr übernimmt und die bis zum Übergangstag vom Veräußerer vereinnahmten Vorauszahlungen, aber auch die bis dahin an die verschiedenen Lieferanten und Dienstleister gezahlten Beträge, im Innenverhältnis miteinander abgerechnet werden.

Diese Abrechnung im Innenverhältnis führt in der Praxis immer wieder zu Fragen. Dabei stehen häufig die korrekte umsatzsteuerrechtliche Behandlung der einzelnen Positionen, aber auch Fragen nach der zutreffenden wirtschaftlichen Vorgehensweise bezüglich der Umsatzsteuerbeträge im Mittelpunkt.

Zunächst ist festzuhalten, dass durch die Abrechnung im Innenverhältnis unabhängig von der Umsatzsteuerpflicht der Vermietungsumsätze kein zusätzlicher Leistungsaustausch zwischen Veräußerer und Erwerber begründet wird. Der Vorgang ist als reine Weitergabe von Beträgen nicht umsatzsteuerbar.

Trotz der mietvertraglichen Bezeichnung der laufenden Zahlungen als "Vorauszahlungen" handelt es sich umsatzsteuerlich weiterhin keineswegs um Anzahlungen^[15]. Vielmehr liegen wegen des Nebenleistungscharakters (zusätzliche) Entgelte für die monatlichen Vermietungsleistungen vor. Damit scheidet auch die theoretisch denkbare Annahme einer "unfertigen Leistung", die auf den Erwerber übertragen wird, aus.

Der wirtschaftlich zutreffende Ansatz der Umsatzsteuerbeträge richtet sich danach, inwieweit der Vermieter auf die Steuerfreiheit des Vermietungsumsatzes verzichtet hat und somit nach dem Umfang seiner Vorsteuerabzugsberechtigung bezüglich der verkauften Immobilie.

Beispiel 3:

Abrechnung im Innenverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber bei Übergang von Mietverträgen

Unternehmer U (kein Kleinunternehmer) verkauft seine vollständig vermietete Immobilie an den Erwerber E. E übernimmt die bestehenden Mietverträge und führt sie unverändert weiter. 50 % der Fläche sind umsatzsteuerpflichtig an einen IT-Dienstleister vermietet, 50 % an Privatpersonen zu Wohnzwecken. Übergang von Nutzen und Lasten ist am 1.6.2001. U wurden für die Zeit vom 1.1.–31.5.2001 folgende Beträge in Rechnung gestellt:

Hausmeisterleistungen	1.000 EUR plus 190 EUR USt (19 %)
Sach- und Haftpflichtversicherung	800 EUR
Heizung	2.500 EUR plus 475 EUR USt (19 %)
Kaltwasser	1.200 EUR plus 84 EUR USt (7 %)

Insgesamt hat U bis zum 31.5.2001 somit Nettobeträge i.H.v. 5.500 EUR sowie Umsatzsteuerbeträge nach verschiedenen Steuersätzen i.H.v. 749 EUR zu zahlen.

Von den Wohnungsmietern hat U bis zum 31.5.2001 insgesamt 2.975 EUR an Betriebskostenvorauszahlungen erhalten, von dem IT-Dienstleister 2.500 EUR zzgl. 19 % (= 475 EUR) offen ausgewiesene Umsatzsteuer.

50 % der Eingangsleistungen entfallen auf die steuerpflichtige Vermietung. Aufgrund der Vorsteuerabzugsberechtigung ist U bezüglich jeder Position nur mit dem Nettobetrag belastet. Die Hälfte der Nettobeträge belaufen sich im Beispielsfall auf einen Betrag i.H.v. 2.750 EUR. Da U über die Vorauszahlungen des IT-Dienstleisters bereits 2.500 EUR vereinnahmt hat, berechnet er im Innenverhältnis an E bezüglich dieser Mieteinheit die Differenz i.H.v. 250 EUR ohne Ausweis von Umsatzsteuer. Bei dieser Differenz handelt es sich um die ihm zum Nutzungsübergang tatsächlich entstandenen Aufwendungen, die E im Rahmen der Betriebskosten-Jahresrechnung gegenüber dem IT-Dienstleister mitabrechnen wird.

50 % der Eingangsleistungen entfallen auf die umsatzsteuerfreie Vermietung. Auf diesen Teil der Vermietung entfällt die Hälfte der Nettobeträge zzgl. der anteiligen Umsatzsteuer auf die mit Vorsteuer belasteten Positionen. Im Beispielsfall ergibt sich ein Betrag i.H.v. 3.124,50 EUR. Die Differenz zu den vereinnahmten Vorauszahlungen beträgt 149,50 EUR. Analog zu der Vorgehensweise hinsichtlich der umsatzsteuerpflichtig vermieteten Einheit berechnet U dem Erwerber im Innenverhältnis diesen Betrag, so dass insgesamt 399,50 EUR ohne Ausweis von Umsatzsteuer abgerechnet werden.

Um die Abrechnung zwischen Veräußerer und Erwerber aus umsatzsteuerlicher Sicht nicht unnötig zu verkomplizieren, sollten die Vertragsparteien darauf achten, dass die entsprechenden Liefer- und Dienstleistungsverträge rechtzeitig zum Übergangstag auf den Erwerber als neuen Vertragspartner übergehen. Erfolgt die Umstellung erst zu einem späteren Zeitpunkt, kommt es für den Zeitraum nach dem Übergang von Nutzen und Lasten zu umsatzsteuerpflichtigen Lieferungen bzw. sonstigen Leistungen vom Veräußerer an den Erwerber. Es entsteht nämlich dann eine Leistungskette, in welcher der Veräußerer weiterhin vom Leistungsträger (z.B. Versorger) einkauft und an den Erwerber weiterverkauft, was die umsatzsteuerliche Abwicklung verkompliziert und vermieden werden sollte. Allerdings scheitert die entsprechende Umsetzung in der...