Weimann/Lang, Umsatzsteuer – national und international, ... / 2.5.1.3 Die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

2.5.1.3.1 Allgemeines

Rz. 14

Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023

Unter Instandhaltung ist die aktive Bewahrung des Gemeinschaftseigentums in gebrauchsfertigem Zustand zu verstehen. Zu nennen sind insbesondere die

• Pflege der Gartenanlage;
• Reinigung des Treppenhauses;
• Wartung technischer Geräte wie Antenne, Aufzug, Heizung, Müllschlucker oder Schornstein.

Rz. 15

Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023

Die von der Gemeinschaft erhobenen Umlagen sind umsatzsteuerlich das Entgelt für diese steuerbaren, aber nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfreien (Sonder-)Leistungen (vgl. Abschn. 4.13.1 Abs. 2 S. 3 UStAE).

2.5.1.3.2 Sonderfragen der Instandhaltungsrücklage

Rz. 16

Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023

Die von einer Eigentümergemeinschaft erhobene Umlage für die Bildung einer Instandhaltungsrücklage stellt eine Vorauszahlung für eine zukünftig beabsichtigte Reparaturleistung o. ä. der Gemeinschaft gegenüber dem Gemeinschafter dar. Soweit die Gemeinschaft insoweit zur Steuerpflicht optiert hat, ist die Versteuerung im Veranlagungszeitraum der Vereinnahmung der Umlage vorzunehmen (§ 13 Abs. 1 Nr. 1a S. 4 und Nr. 1b UStG; anzuwenden ist der allgemeine Steuersatz des § 12 Abs. 1 UStG von derzeit 19 % (vgl. Rn. 40 f. – Musterabrechnung). Bei Abrechnung der späteren Reparaturleistungen unter Verwendung der Instandhaltungsrücklage ist zu beachten, dass insoweit schon eine Versteuerung vorgenommen wurde und ggf. Steuerbeträge nach § 14 Abs. 1 S. 6 UStG abzusetzen sind.

2.5.1.3.3 Die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

Rz. 17

Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023

Unter Instandsetzung ist die Wiederherstellung des gebrauchsfertigen Zustands zu verstehen; erfasst werden insbesondere

• Reparaturarbeiten und
• Sanierungsarbeiten.

Rz. 18

Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023

Die von der Gemeinschaft erhobenen Umlagen sind umsatzsteuerlich das Entgelt für diese steuerbaren, aber nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfreien (Sonder-)Leistungen (vgl. Abschn. 4.13.1 Abs. 2 S. 3 UStAE). Nur die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist begünstigt, nicht aber die Anschaffung oder Herstellung von gemeinschaftlichem Eigentum. Die h. M. greift zur Abgrenzung m. E. zutreffend auf die ertragsteuerlichen Grundsätze der R 21.1 EStR 2012 zurück. Eine Instandsetzungsmaßnahme ist daher nur dann anzunehmen, wenn durch sie nichts Neues, bisher nicht Vorhandenes geschaffen wird.

Praxis-Beispiel

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft erwirbt in 01 einen Wäschetrockner zur gemeinschaftlichen Nutzung. In 03 ist der Trockner defekt; die Gemeinschaft lässt ihn daher reparieren. In 05 weist der Trockner denselben Defekt noch einmal auf; die Gemeinschaft beschließt daraufhin die Anschaffung eines vergleichbaren Neugerätes. Sämtliche Kosten der Maßnahmen werden auf die Mitglieder umgelegt.

Lösung:

Die Neuanschaffung in 01 ist nicht nach § 4 Nr. 13 UStG begünstigt, da etwas Neues, bisher nicht Vorhandenes angeschafft wurde; dagegen sind sowohl die Reparatur in 03 und auch die Ersatzbeschaffung in 05 begünstigt.

Rz. 19

Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023

Bei Abrechnung der späteren Reparaturleistungen unter Verwendung der Instandhaltungsrücklage ist zu beachten, dass – soweit die Gemeinschaft zur Steuerpflicht optiert hat – bereits im Zeitraum der Vereinnahmung eine Versteuerung vorgenommen werden musste und die darauf entfallenden Steuerbeträge nunmehr nach § 14 Abs. 5 S. 2 UStG abzusetzen sind.

2.5.1.3.4 Die sonstige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

Rz. 20

Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023

Steuerfrei sind demnach insbesondere

• die Bestandserfassung und -verwaltung,
• die Auftragsvergabe an Handwerker,
• die Bezahlung der Rechnungen,
• Aufstellung eines Wirtschaftsplanes,
• die Rechnungslegung (§§ 27f. WoEigG),
• die Buchführung,
• die Steuer- und Rechtsberatung.

Rz. 21

Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023

Die von der Gemeinschaft erhobenen Umlagen sind umsatzsteuerlich das Entgelt für diese steuerbaren, aber nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfreien (Sonder-)Leistungen (vgl. Abschn. 4.13.1 Abs. 2 S. 3 UStAE). Auch Umlagen auf laufende Leistungen, die im Bereich des Gemeinschaftseigentums entstehen, wie z. B.

• die Flurbeleuchtung,
• die Schornsteinreinigung,
• die Feuer- und Haftpflichtversicherung,
• die Müllabfuhr,
• die Straßenreinigung,
• die Entwässerung

sind von der Steuerbefreiung erfasst.