I. Grundaussagen
1. Inhalt/Zweck und Entstehung der Vorschrift
Rz. 1
[Autor/Stand] § 187 BewG enthält Regelungen zum Umfang der Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten. Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz v. 24.12.2008[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden.
2. Gleich lautende Ländererlasse
Rz. 2
[Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat die Bewertung des Grundvermögens mit gleich lautenden Erlassen vom 5.5.2009[2] – GV -Erlass vom 5.5.2009 – näher erläutert und dabei in Abschn. 19 auch Erläuterungen zu den Bewirtschaftungskosten aufgenommen.
Rz. 3– 4
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
II. Allgemeines zu Bewirtschaftungskosten
Rz. 5
[Autor/Stand] Aus Vereinfachungsgründen werden die anzusetzenden Bewirtschaftungskosten nach Erfahrungssätzen bestimmt. Erfahrungssätze werden zum Teil von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt. Soweit örtliche Erfahrungssätze nicht zur Verfügung stehen, sind die pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 zu übernehmen.
1. Bewirtschaftungskosten iS des Bewertungsgesetzes
Rz. 6
[Autor/Stand] Zu den Bewirtschaftungskosten, die zur Ermittlung des Reinertrags vom Rohertrag abzuziehen sind, gehören folgende Kosten:
- Verwaltungskosten
- Betriebskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
Rz. 7
[Autor/Stand] Nicht berücksichtigt werden Betriebskosten, die durch Umlagen gedeckt sind, weil diese Kosten bereits bei der Ermittlung des Rohertrags nicht erfasst worden sind (§ 186 Abs. 1 Satz 2 BewG). Ebenfalls außer Ansatz bleiben Zinsen für Hypothekendarlehen und Grundschulden oder sonstige Zahlungen für auf dem Grundstück lastende privatrechtliche Verpflichtungen.[3]
2. Erfahrungssätze (Abs. 2)
Rz. 8
[Autor/Stand] § 187 Abs. 2 BewG geht davon aus, dass Bewirtschaftungskosten grundsätzlich nach Erfahrungssätzen angesetzt werden können. Der Ansatz von tatsächlichen Bewirtschaftungskosten ist somit nicht vorgesehen. Ferner unterstellt § 187 Abs. 2 Satz 2 BewG, dass Erfahrungssätze von den Gutachterausschüssen iS des § 192 ff. BauGB ermittelt und den Finanzämtern zur Verfügung gestellt werden. Soweit derartige Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse vorliegen, erfolgt die Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten in dieser Höhe.
3. Bewirtschaftungskosten der Anlage 23 BewG
Rz. 9
[Autor/Stand] Liegen derartige Erfahrungssätze des Gutachterausschusses nicht vor, hat das Finanzamt die Bewirtschaftungskosten pauschaliert nach Anlage 23 BewG zu bestimmen. In diesen Fällen richten sich die Bewirtschaftungskosten nach folgenden Sätzen der Anlage 23 BewG:
a) Besonderheiten der Anlage 23
Rz. 10
[Autor/Stand] Anlage 23 BewG differenziert die Höhe der Bewirtschaftungskosten nach der Restnutzungsdauer und der Grundstücksart.
b) Differenzierung nach der Grundstücksart
Rz. 11
[Autor/Stand] Die Bewirtschaftungskosten werden für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke in unterschiedlicher Höhe ausgewiesen. Maßgebend ist stets die Grundstücksart, die nach § 181 BewG zu ermitteln ist.
Rz. 12
[Autor/Stand] Gehaltlos ist Anlage 23 bei der Grundstücksart "gemischt genutztes Grundstück" soweit dort zwischen Grundstücken mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 % und Grundstücken mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 % differenziert wird, weil für beide Grundstücksgruppen dieselben Prozentsätze gelten. Die weitere Erläuterung der Anlage 23 BewG, dass die Differenzierung nach der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche zu berechnen ist, ist erst recht bedeutungslos.
Rz. 13
[Autor/Stand] Ursächlich für diese Merkwürdigkeit war letztlich der Gang des Gesetzgebungsverfahrens, bei dem der Inhalt der geltenden Anlage 23 BewG verändert wurde und die Differenzierung nunmehr ins Leere laufen lässt.
c) Differenzierung nach der Restnutzungsdauer
Rz. 14
[Autor/Stand] Die weitere Differenzierung der Bewirtschaftungskosten richtet sich nach der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dabei ist nach der Auffassung der Finanzverwaltung auch die Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG zu berücksichtigen.[2] Diese Regelung kann in der Praxis zu überraschenden Ergebnissen führen.
Rz. 15
Beispiel
Ein Mietwohngrundstück, Baujahr 1900, ist zu bewerten. Da die wirtschaftliche Gesamtlebensdauer von 80 Jahren[3] zum Bewertungsstichtag bereits abgelaufen ist, ist bei der Bewertung von der Mindest-Restnutzungsdauer von 24 Jahren (30 % × 80 Jahre) auszugehen. De...
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