Rz. 381
[Autor/Stand] Die Reihenfolge der Anwendung der Ab- und Zuschläge auf den Grundstückswert ist von besonderer Bedeutung.[2] Im Hinblick auf das Höchstmaß von 30 % sind zunächst die begrenzten Abschläge und Zuschläge zu ermitteln und anschließend erst die weiteren nicht begrenzten Abschläge nach dem Gebäudewert zu berechnen. Im Falle eines unbegrenzten Abschlags auf Boden- sowie Gebäudewert sind die Anteile beider am Grundstückswert zunächst zu berechnen und anschließend beide Anteile entsprechend zu kürzen.[3]
Rz. 382
Beispiel 1 (Ausgangsfall)
Das Gebäude auf dem Grundstück ist ein als Massivbau errichtetes Einfamilienhaus (Baujahr 1930). Das Grundstück befindet sich in einer Gemeinde mit über 500.000 Einwohnern. Die Jahresrohmiete beträgt 10.000 EUR. Für eine vorhandene übergroße Fläche muss der Gesamtwert annahmegemäß nach § 82 Abs. 2 Nr. 1 BewG um 6.000 EUR (rd. 5,9 % des sich nach §§ 78 bis 81 BewG ergebenden Gesamtwerts) erhöht werden.
Der Gesamtwert berechnet sich wie folgt:
| EUR | |
|---|---|
| 10.000 EUR × 10,2 (vgl. Anlage 8 BewRGr) | 102.000,00 |
| Zuschlag wegen übergroßer Fläche | 6.000,00 |
| Gesamtwert | 108.000,00 |
Rz. 383
Beispiel 2
Sachverhalt wie Beispiel 1. Zusätzlich ist an dem Grundstück ein Erbbaurecht bestellt.
1. Schritt: Berechnung Gesamtwert
| EUR | |
|---|---|
| Gesamtwert (Berechnung s. oben Ausgangsfall) | 108.000,00 |
2. Schritt: Berechnung Bodenwertanteil
| 10 000 EUR × 3,33 (vgl. Anlage 8 BewRGr/Multiplikator für Bodenwertanteile in Sonderfällen) | 33.300,00 |
Zuschlag wegen übergroßer Fläche (siehe Ausgangsfall; der Zuschlag betrifft ausschließlich den Bodenwert. Daher erfolgt dessen Zuordnung zum Bodenwertanteil.) |
6.000,00 |
| Bodenwertanteil | 39.300,00 |
3. Schritt: Berechnung Gebäudewertanteil
| Gesamtwert | 108.000,00 |
| ./. Bodenwertanteil | 39.300,00 |
| Gebäudewertanteil | 68.700,00 |
Rz. 384
Beispiel 3
Sachverhalt wie Beispiel 1. Zusätzliche ist am Grundstück ein Erbbaurecht bestellt und der Gesamtwert ermäßigt sich um 10 % wegen ungewöhnlich starker Beeinträchtigung durch Lärm infolge der Lage des Grundstücks in der Einflugsschneise eines in unmittelbarer Nähe gelegenen Flugplatzes.
1. Schritt: Berechnung Gesamtwert
| EUR | ||
| 10.000 EUR × 10,2 (vgl. Anlage 8 BewRGr) | 102.000,00 | |
| Abschlag wegen Beeinträchtigung | ||
| (10 % des Gesamtwerts) | 10.200,00 | |
| Gesamtwert | 97.800,00 | |
| Zuschlag wegen übergroßer Fläche (siehe Ausgangsfall) | 6.000,00 | 4.200,00 |
2. Schritt: Berechnung Bodenwertanteil
| 10.000 EUR × 3,33 (vgl. Anlage 8 BewRGr) | 33.300,00 | |
Abschlag wegen Beeinträchtigung (Der Abschlag betrifft sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert; er ist daher bei der Ermittlung des Bodenwertanteils i.H.v. 10 % auf diesen Anteil zu beziehen.) |
3.330,00 | |
Zuschlag wegen übergroßer Fläche (Der Zuschlag betrifft ausschließlich den Bodenwert. Daher erfolgt dessen Zuordnung zum Bodenwertanteil.) |
6.000,00 | 2.670,00 |
| Bodenwertanteil | 35.970,00 |
3. Schritt: Berechnung Gebäudewertanteil
| Gesamtwert | 97.800,00 |
| ./. Bodenwertanteil | 35.970,00 |
| Gebäudewertanteil | 61.830.00 |
Rz. 385
Beispiel 4
Sachverhalt wie Beispiel 3. Zusätzliche ist:
- am Grundstück ein Erbbaurecht bestellt und
- der Gesamtwert
- ermäßigt sich um 10 % wegen ungewöhnlich starker Beeinträchtigung durch Lärm infolge der Lage des Grundstücks ist der Einflugsschneise in unmittelbarer Nähe eines Flugplatzes,
- erhöht sich wegen der Nutzung des Grundstücks für Reklamezwecke um 40 %.
1. Schritt: Berechnung Gesamtwert:
| EUR | |||
|---|---|---|---|
| 10.000 EUR × 10,2 (vgl. Anlage 8 BewRGr) | 102.000,00 | ||
Abschlag wegen Beeinträchtigung durch Lärm (10 % des Gesamtwerts) |
10,0 % | 10.200,00 | |
Zuschlag wegen übergroßer Fläche (Siehe Ausgangsfall) |
5,9 % | 6.000,00 |
| EUR | |||
|---|---|---|---|
Zuschlag wegen Reklamenutzung (Zuschlag betrifft nur den Gebäudewert) |
40,0 % | 40.800,00 | |
| 35,9 % | 36.600,00 | ||
| Begrenzung (§ 82 Abs. 3 Satz 1 BewG) | 30,0 % | 30.600,00 | |
| Gesamtwert | 132.600,00 |
2. Schritt: Berechnung Bodenwertanteil
Der Gesamtwert ist aufgrund des Erbbaurechts wie folgt aufzuteilen:
| 10.000 EUR × 3,33 (vgl. Anlage 8 BewRGr) | 33.300,00 | |
Abschlag wegen Beeinträchtigung durch Lärm (Abschlag betrifft sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert; er ist daher bei der Ermittlung des Bodenwertanteils i.H.v. 10 % auf diesen Anteil zu beziehen; aufgrund der gesetzlichen Begrenzung auf 30 % vermindert sich der Abschlag auf 30/35,9 % von 10 %.) |
2.783,00 | |
Zuschlag wegen übergroßer Fläche (Zuschlag betrifft nur den Bodenwert. Daher erfolgt die Zuordnung zum Bodenwertanteil; aufgrund der gesetzlichen Begrenzung auf 30 % vermindert sich der Abschlag auf 30/35,9 % von 5,9 %.) |
5.014,00 | 2.231,00 |
| Bodenwertanteil | 35.531,00 |
3. Schritt: Berechnung Gebäudewertanteil
| Gesamtwert | 132.600,00 |
| ./. Bodenwertanteil | 35.531,00 |
| Gebäudewertanteil | 97.069,00 |
Rz. 386
Beispiel 5
Sachverhalt wie Beispiel 3. Aber das Grundstück ist nicht mit einem Erbbaurecht belastet: Des Weiteren ist ein Abschlag wegen baldigen Abbruchs zu machen.
1. Schritt: Berechnung Abschlag wegen Abbruchs
| EUR | |
|---|---|
| Grundstückswert (s. oben Beispiel 3) | 97.800,00 |
Gebäudewertanteil (10,2 [Vervielfältiger] ./. 3,33 [Multiplikator für... |
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Steuer Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen