Roscher, GrStG, BewG § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts

1 Allgemeines

Rz. 1

In § 259 BewG wird die Ermittlung des Gebäudesachwerts geregelt, der bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahrens nach den §§ 258–260 BewG zusammen mit dem Bodenwert den vorläufigen Sachwert bildet (§ 258 BewG Rz. 20, 21).

Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist vereinfachend vom Gebäudenormalherstellungswert, der sich durch die Multiplikation der auf den Hauptfeststellungszeitpunkt angepassten Normalherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche der Gebäude ergibt, eine Alterswertminderung abzuziehen.

Ausgangspunkt für die Ermittlung des Gebäudesachwerts sind nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten, die unter Berücksichtigung der am Wertermittlungsstichtag vorliegenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzubringen wären. Insoweit werden keine Rekonstruktions- bzw. Reproduktionskosten, sondern neuzeitliche Ersatzbeschaffungskosten ermittelt (§ 258 BewG Rz. 11). Im typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG werden hierfür Normalherstellungskosten herangezogen, die auf der Grundlage der in der Anlage 1 der Sachwertrichtlinie (SW-RL)^[1] normierten NHK 2010 beruhen (§ 258 Rz. 13 und Rz. 12).

[1] Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) v. 5.9.2012 zu den §§ 21–23 ImmoWertV 2010, BAnz AT 18.10.2012, B 1. Zwischenzeitlich wurden die NHK 2010 aus der Anlage 1 der SW-RL inhaltsgleich in die Anlage 4 der ImmoWertV v. 14.7.2021 überführt.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 2

In § 259 wird im Rahmen des Sachwertverfahrens nach den §§ 258–260 BewG die Ermittlung des Gebäudesachwerts geregelt.

In Abs. 1 der Vorschrift werden zunächst die Normalherstellungskosten des Gebäudes nach der Anlage 42 zum BewG zum Ausgangspunkt zur Ermittlung des Gebäudesachwerts bestimmt.

Durch Multiplikation der – mithilfe des maßgeblichen Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes – auf den Hauptfeststellungszeitpunkt angepassten Normalherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes ergibt sich der Gebäudenormalherstellungswert (Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 der Vorschrift).

Von dem so ermittelten Gebäudenormalherstellungswert ist zur Ermittlung des Gebäudesachwerts schließlich eine Alterswertminderung nach Maßgabe des Abs. 4 der Vorschrift abzuziehen.

Rz. 3

einstweilen frei

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 4

§ 259 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt.

Im Rahmen des Fondsstandortgesetzes vom 3.6.2021^[2] wurden in § 259 Abs. 4 S. 2 und 5 BewG jeweils die Wörter "am Bewertungsstichtag" durch die Wörter "im Hauptfeststellungszeitpunkt" ersetzt. Mit dieser Änderung soll klargestellt werden, dass im Rahmen der Ermittlung der Alterswertminderung im Sachwertverfahren das Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt maßgeblich ist. Dies soll auch bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung nach § 259 Abs. 4 S. 5 BewG gelten.^[3] Hierdurch wird insbesondere vermieden, dass infolge des Fortschreitens des Gebäudealters während des Hauptfeststellungszeitraums Wertfortschreibungen i. S. d. § 222 Abs. 1 BewG zu prüfen und durchzuführen sind.^[4]

Rz. 5

Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 259 BewG ausschließlich auf das inländische Grundvermögen (§§ 231, 243, 244 BewG), einschließlich der nach § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dem Grundvermögen zugeordneten und wie Grundvermögen zu bewertenden Betriebsgrundstücke. Innerhalb des Bereichs des Grundvermögens findet § 259 BewG gem. § 250 Abs. 3 BewG bei der Bewertung der sog. Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke) und gemischt genutzten Grundstücke im Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG Anwendung.

§ 259 BewG ist gemäß § 266 Abs. 1 BewG erstmals für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden.

Rz. 6

einstweilen frei

[1] Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

[2] Gesetz zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschland und zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2019/1160 zur Änderung der Richtlinien 2009/65/EG und 2011/61/EU im Hinblick auf den grenzüberschreitenden Vertrieb von Organismen für gemeinsame Anlagen (Fondsstandortgesetz – FoStoG) v. 3.6.2021, BGBl I 2021, 1498.

[3] S. Stellungnahme des Bundesrats v. 5.3.2021, zu § 253 Abs. 2 S. 3 und 6 BewG, BT-Drs. 19/27631 v. 17.3.2021, 132.

[4] Im Zusammenhang mit dem Abschlag wegen der Notwendigkeit vorzeitigen Gebäudeabbruchs in der Einheitsbewertung hatte der BFH das Näherrücken des Abbruchzeitpunkts als Änderung der tatsächlichen Verhältnisse angesehen (BFH v. 3.7.1981, III R 53/79, BStBl II 1981, 761).

1.3 Regelungszusammenhänge

Rz. 7

Nach § 258 Abs. 3 BewG ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts i. S. d. § 247 BewG und dem Gebäudesachwert nach § 259 BewG der vorläufige Sachwert des Grundstücks, der zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG mit einer Wertzahl nach ...