Roscher, GrStG, BewG § 252 Bewertung im Ertragswertverfahren / 2.1.3.2 Begrenzte Nutzungsdauer der baulichen Anlagen

Rz. 14

Eine weitere Schwierigkeit der Ertragswertermittlung resultiert daraus, dass die Nutzungsdauer der baulichen Anlagen – im Gegensatz zum Grund und Boden – begrenzt ist. Während die Erträge bzw. Ertragsanteile für ein Gebäude nur für die am Wertermittlungsstichtag verbleibende und begrenzte Nutzungsdauer (wirtschaftliche Restnutzungsdauer) des Gebäudes kapitalisiert werden können (Barwert einer Zeitrente), sind die dem Grund und Boden zuzurechnenden Erträge bzw. Ertragsanteile (Verzinsungsanteile des Bodenwerts) für eine unbegrenzte Nutzungsdauer als "ewige Rente" zu kapitalisieren (Barwert einer ewigen Rente). Der Wert des Grund und Bodens ist grundsätzlich eine stete Größe, der nur allgemeinen Wertschwankungen unterworfen ist.

Die in den §§ 28–30 ImmoWertV normierten Verfahrensvarianten des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage dynamischer Liegenschaftszinssätze tragen dieser Tatsache in unterschiedlicher Art und Weise Rechnung.

So wird der Ertragswert

• im allgemeinen Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge unter modellhafter Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudewertanteil bzw. einen Boden- und Gebäudeertragsanteil (§ 28 ImmoWertV),
• im vereinfachten Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ohne Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudewertanteil und des abgezinsten Bodenwerts (§ 29 ImmoWertV) sowie
• im periodische Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ohne Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudewertanteil und des abgezinsten Restwerts des Grundstücks (§ 30 ImmoWertV)

ermittelt.^[1]

[1] Zur unterschiedlichen Berücksichtigung des Bodenwertanteils im allgemeinen und vereinfachten Ertragswertverfahren s. Rz. 20.