Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer / Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer Mai 2024

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. EuGH: Vereinbarkeit von Vorfälligkeitsentschädigung mit EU-Recht

   Die Praxis von Banken, im Falle der vorzeitigen Kündigung eines Immobiliendarlehens vom Kunden eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen, ist nach einer Entscheidung des EuGH mit EU-Recht vereinbar. Hinsichtlich der möglichen Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung hat der EuGH den Banken allerdings Grenzen gezogen.

   Hintergrund

   2 Bankkunden hatten ihre Bank auf Rückzahlung einer von der Bank berechneten Vorfälligkeitsentschädigung verklagt. Die beiden Kunden hatten im Jahr 2019 eine Eigentumswohnung gekauft und hierfür von der Bank einen Kredit i. H. v. 236.000 EUR erhalten. Im Kreditvertrag wurde eine Zinsbindung von 10 Jahren vereinbart.

   Bereits 1 Jahr nach Vertragsabschluss verkauften die beiden Bankkunden die Eigentumswohnung und zahlten den Kredit vorzeitig zurück. Die von der Bank berechnete Entschädigung für die vorzeitige Ablösung des Kredits zahlten sie zunächst, forderten dann aber von der Bank die Rückzahlung und machten ihren Anspruch gerichtlich geltend. Die Kläger argumentierten, dass die Bank eine Entschädigung für den entgangenen Zinsgewinn nicht verlangen dürfe. Sie erkannten lediglich einen Anspruch der Bank auf Erstattung der dem Kreditinstitut durch die vorzeitige Ablösung entstandenen tatsächlichen Kosten an.

   Das mit der Sache befasste LG hatte Zweifel, ob die gesetzliche Regelung der Vorfälligkeitsentschädigung in Deutschland mit den Richtlinien der EU über Verbraucherkredite und über Wohnimmobilienkredite vereinbar ist und legte die damit verbundenen Fragen dem EuGH zur Beantwortung vor. Im Vordergrund stand dabei die Frage, ob eine Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach dem ihr entgangen Zinsgewinn bemessen darf.

   Entscheidung

   Der EuGH hat die in Deutschland übliche Berechnungsmethode der Banken, die sog. Aktiv-Passivmethode, für rechtens erklärt. Nach dieser Methode errechnet die Bank zunächst die Höhe des ihr insgesamt entgangenen Gewinns. In einem 2. Berechnungsschritt korrigiert die Bank den so errechneten Betrag unter Berücksichtigung der von ihr am Kapitalmarkt durch Anlage der vorzeitig zurückgezahlten Darlehenssumme erzielbaren Erträge.

   Der EuGH hat diese Berechnungsmethode unter 3 Voraussetzungen gebilligt:

   1. Es muss sichergestellt werden, dass die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht zu einer Überkompensation des finanziellen Verlustes der Bank führt.
   2. Außerdem darf im Fall der Erhebung einer Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber dem Verbraucher keine zusätzliche Vertragsstrafe verhängt werden und
   3. die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung muss insgesamt angemessen sein.

   Die konkrete Prüfung der Frage, ob diese Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, obliegt nach der Entscheidung des EuGH den nationalen Gerichten.

2. Nicht erfolgte Mülltrennung: Darf dem Mieter deshalb gekündigt werden?

   Darf der Vermieter seinem Mieter wegen nicht erfolgter Mülltrennung kündigen? Ja, aber nur wenn der Verstoß gegen die Mülltrennungspflicht erheblich ist und beträchtliche negative Auswirkungen auf die Mietsache hat. Die falsche Trennung geringer Müllmengen rechtfertigen also keine Kündigung.

   Hintergrund

   Ein Mieter wohnte in einem Mehrfamilienwohnhaus. Laut Mietvertrag war er zur Trennung seines Mülls verpflichtet. Dies ergab sich aus der folgenden Regelung: "Es gilt eine Pflicht zur Mülltrennung durch den gelben Sack, sowie Altglas- und Papier-Container. Diese ist einzuhalten."

   Im Folgenden mahnte der Vermieter seinen Mieter ab. Er warf ihm insbesondere vor, dass er seit einigen Monaten seine PET-Flaschen, Plastikverpackungen und Glas illegal im Hausmüll entsorgt hat. Schließlich sprach der Vermieter die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Obwohl der Mieter einen Verstoß gegen die Mülltrennungspflicht bestritt, erhob der Vermieter gegen ihn Räumungsklage. Dabei legte er dem Gericht einige Fotos vor. Diese sollten belegen, dass der Mieter Plastik, Glas und Papier im Hausmüll entsorgt hat.

   Entscheidung

   Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab. Es begründete das damit, dass er weder die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung noch für eine ordentliche Kündigung nach hinreichend dargelegt hat.

   Hierzu hätte der Vermieter zunächst einmal erläutern müssen, woraus sich ergibt, dass der Mieter den angeblich im Hausmüll vorgefundene Plastik, Glas und Papier vom Mieter eingeworfen hat. Das hatte er jedoch laut Gericht jedoch nicht getan. Lediglich auf einem Foto war ein Zettel im Hausmüll zu erkennen, auf dem der Namen des Mieters stand. Unklar sei hingegen, von welchem...