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[Anrede]
Liebe Mandantin, lieber Mandant,
[Einführung – Standard]
auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.
Mit freundlichen Grüßen
Freilaufender Hund rechtfertigt fristlose Kündigung des Mietvertrags
Die beharrliche Verletzung des Leinenzwangs ist eine Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen kann. Das gilt z. B., wenn ein Mieter trotz wiederholter Abmahnungen seine Hunde frei auf den Gemeinschaftsflächen eines Mehrfamilienhauses herumlaufen lässt.
Hintergrund
Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag einer Wohnung fristlos, hilfsweise ordentlich. Anlass für die Kündigung war, dass die Mieter ihre beiden Hunde ohne Leine auf den Gemeinschaftsflächen des Anwesens, zu denen auch ein Kinderspielplatz gehört, hatten herumlaufen lassen. Dies taten sie entgegen der Hausordnung und trotz mehrerer Abmahnungen. Die Vorinstanzen hielten die Kündigung für gerechtfertigt und gaben der Räumungsklage statt.
Die Mieter erhoben Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof und beantragten, die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil vorläufig einzustellen.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof kam zu dem Ergebnis, dass die beharrliche Pflichtverletzung der Mieter die Kündigung rechtfertigte. Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung war deshalb unbegründet, weil die von den Mietern eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde keine Aussicht auf Erfolg hatte.
Die freilaufenden Hunde auf den Gemeinschaftsflächen wie den Grünflächen und dem Kinderspielplatz entgegen der Hausordnung und ungeachtet mehrerer Abmahnungen war nach Ansicht der Richter eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten. Einer solchen beharrlichen Pflichtverletzung kann ein solches Gewicht zukommen, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Dabei spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob sich Mitmieter gestört gefühlt haben oder ob es zu konkreten Beeinträchtigungen wie Verschmutzungen gekommen ist. Im Übrigen hatten sich im vorliegenden Fall andere Mieter beim Vermieter über die Hunde beschwert, sodass es hierauf nicht ankam.
Hohe Rohrwärmeverluste: Kein Grund, von der vereinbarten Heizkostenverteilung abzuweichen
Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Heizkostenverteilung nach Grundkosten und Verbrauch beschlossen, muss dieser Verteilungsmaßstab in der Jahresabrechnung auch angewendet werden. Das gilt auch dann, wenn infolge von Rohrwärmeverlusten nur ein geringer Teil der Wärmemenge von den elektronischen Heizkostenverteilern erfasst wird.
Hintergrund
In einer Wohnungseigentumsanlage gilt für die Heizkosten laut Teilungserklärung und konkretisiert durch Beschluss ein Verteilungsmaßstab von 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten. Die Heizkörper sind mit elektronischen Heizkostenverteilern ausgestattet. Die im Keller der Häuser verlaufenden Leitungen sind freiliegend und überwiegend gedämmt. Die Verteilleitungen innerhalb der Wohnungen liegen unter Putz. Sie sind schlecht oder gar nicht gedämmt. Aufgrund dieser baulichen Gegebenheiten werden nur etwa 20 % der Verbrauchswärmeanteile von den Heizkostenverteilern erfasst.
In einer Eigentümerversammlung genehmigten die Wohnungseigentümer mit Mehrheitsbeschluss die Hausgeldabrechnungen für das Jahr 2014. In diesen sind die Heizkosten zu 30 % nach Grundkosten und zu 70 % nach Verbrauch verteilt.
Die Klägerin hat diesen Genehmigungsbeschluss angefochten, da die Verteilung der Heizkosten wegen der geringen Erfassungsrate nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche.
Entscheidung
Vor dem Bundesgerichtshof scheiterte die Klägerin mit ihrer Anfechtungsklage. Sie konnte keine vom geltenden Verteilungsmaßstab abweichende Verteilung der Heizkosten in der Jahresabrechnung verlangen.
Der geltende Verteilungsmaßstab 30/70 bewegt sich innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens. Auf dieser Grundlage sind deshalb die Heizkosten in den Jahresabrechnungen umzulegen. Eine Änderung des von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählten, der Heizkostenverordnung entsprechenden Kostenverteilungsschlüssels kann nicht inzident mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung erfolgen.
Der Wärmeverbrauch der einzelnen Wohnungen musste auch nicht auf andere Weise bestimmt werden. Die gesetzliche Regelung, nach der der erfasste Wärmeverbrauch der Nutzer in den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, wenn die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, war weder direkt noch analog anwendbar, wenn die überwiegend ungedämmten Leitungen wie hier nicht freiliegen, sondern unter Putz verlaufen.
Die geringe Erfassungsrate ...
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