Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer / Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer Juli 2020

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Verwalterwahl: Angebote der Bewerber müssen rechtzeitig vorliegen

   Soll über die Bestellung eines Verwalters ein Beschluss gefasst werden, müssen die Angebote der Bewerber spätestens 2 Wochen vorher den Wohnungseigentümern bekannt gemacht werden. Denn nur so können die Eigentümer die Angebote sinnvoll prüfen und vergleichen.

   Hintergrund

   In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollte ein neuer Verwalter bestellt werden. Dies wurde in der Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt und auf ein Angebot der T. GmbH hingewiesen. Vergleichsangebote anderer Interessenten für das Verwalteramt waren der Einladung nicht beigefügt.

   In der Versammlung berichtete der Verwaltungsbeirat vor der Beschlussfassung über 2 weitere Angebote, die zur Einsichtnahme bereitstanden. Da das Angebot der T. GmbH unter den anderen Angeboten lag, sprach sich der Beirat für die T. GmbH aus. Diese wurde daraufhin per Mehrheitsbeschluss zur Verwalterin bestellt. Mehrere Wohnungseigentümer erhoben gegen den Beschluss Anfechtungsklage.

   Entscheidung

   Der Bundesgerichtshof gab den Klägern Recht, die Anfechtungsklage hatte demnach Erfolg. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Verwalterbestellung entsprach nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Eigentümern die Vergleichsangebote nicht rechtzeitig mitgeteilt wurden.

   Vor einer Beschlussfassung über die Bestellung eines neuen Verwalters müssen Alternativangebote eingeholt werden, damit die Eigentümer ihre Entscheidung auf einer hinreichend fundierten Tatsachengrundlage fällen können. Das ist hier geschehen.

   Es reichte jedoch nicht aus, den Inhalt der Alternativangebote erst in der Eigentümerversammlung bekanntzugeben. Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber innerhalb der 2-wöchigen Einladungsfrist zukommen zu lassen. Wenn nur die Eckdaten mitgeteilt werden, muss Eigentümern auf Wunsch auch die Kenntnisnahme der vollständigen Angebote ermöglicht werden.

   Eine Vorabinformation über die Angebote ermöglicht den Eigentümern, Erkundigungen über die Bewerber einzuholen und sich ein Bild darüber zu verschaffen, ob die Bewerber zur Verwaltung der Gemeinschaft fachlich geeignet sind. Außerdem müssen die Eigentümer die Angebotskonditionen kennen, um die einzelnen Angebote beurteilen und vergleichen zu können.

   Erfahren die Eigentümer die Namen der Bewerber und die Angebotskonditionen erst in der Eigentümerversammlung, können sie sich nicht vorab über die Bewerber und deren Eignung erkundigen. Die Eigentümer können die Angebote nur vergleichen, wenn sie sich mit den jeweiligen Vergütungsstrukturen und dem Leistungsumfang der Angebote befassen können. Hierfür ist in der Eigentümerversammlung nicht genug Zeit.

   Werden wie im vorliegenden die Eigentümer über die Alternativangebote nicht spätestens 2 Wochen vor der Versammlung informiert, entspricht die Verwalterbestellung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Wohnungseigentumsgemeinschaft: Warum ein Sondereigentümer immer selbst klagen darf

   Liegt eine Störung des Sondereigentums vor, darf der betroffene Eigentümer immer selbst klagen. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Unterlassungsansprüche einzelner Wohnungseigentümer wegen Störungen des Sondereigentums nicht durch Beschluss an sich ziehen.

   Hintergrund

   In einer Wohnungseigentumsanlage vermietete der Mieter einer Wohnung an sog. Medizin-Touristen unter. Von den Untermietern gingen Lärm- und Geruchsbelästigungen aus. Die Wohnungseigentümer beschlossen eine Vergemeinschaftung der Ansprüche, sodass die Gemeinschaft die Unterlassungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer wegen Lärm- und Geruchseinwirkungen auf deren Sondereigentumseinheiten sowie Ansprüche auf Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung der Wohnung als Pensionsbetrieb durchsetzen soll.

   Die Eigentümerin der über der umstrittenen Wohnung gelegenen Einheit verlangte vom Mieter der Wohnung, u. a. die Lärm- und Geruchsemissionen zu unterlassen. Die Vorinstanzen wiesen die Klage als unzulässig ab, da die Eigentümerin wegen der Vergemeinschaftung der Ansprüche nicht klagebefugt war.

   Entscheidung

   Der Bundesgerichtshof sah dies anders. Er hob das Urteil des Oberlandesgerichts teilweise auf und verwies den Rechtsstreit dorthin zurück.

   Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs war die Eigentümerin klagebefugt, soweit sie Ansprüche auf Unterlassung von Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen in ihrem Sondereigentum geltend machte. Diese den räumlichen Bereich des Sondereigentums betreffende Ansprüche konnte die Gemeinschaft nicht durch Beschluss an sich ziehen. ...