Grundsteuerreform: Glossar wichtiger Begriffe

Zusammenfassung

Hier werden wichtige Begriffe erläutert, die im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform und den im Jahr 2022 zu deklarierenden Neubewertungen von Grundstücken und wirtschaftlichen Einheiten häufig verwendet werden.

Infographic

In der Grafik tauchen alle Begriffe auf, die im Folgenden erläutert werden. Sie können auf die Begriffe klicken, um direkt an die entsprechende Textstelle zu springen. Mit der Schaltfläche rechts oben können Sie die Grafik für eine bessere Ansicht vergrößern.

3-stufiges Verfahren

Das Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer besteht aus 3 Stufen:

1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwertes

2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuermessbetrags

3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes der Gemeinde und Berechnung der Grundsteuer

Dementsprechend lautet die Formel zur Berechnung der Grundsteuer:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Stufe 1 und 2 sind Sache des Finanzamts: Dieses erlässt diesbezüglich Feststellungsbescheide. Für Stufe 3 sind die Gemeinden zuständig: Sie erlassen den Grundsteuerbescheid.

Baudenkmal

Bei welchen Gebäuden es sich um Baudenkmäler handelt, bestimmt das jeweilige Landesdenkmalschutzgesetz.

Befindet sich auf einem zu bewertenden Grundstück ein Baudenkmal, reduziert sich die Steuermesszahl. Wie hoch diese Reduzierung ausfällt, hängt davon ab, welche Regelung im jeweiligen Bundesland gilt, also ob das Bundesmodell oder ein Landesmodell zur Anwendung kommt:

Grundsteuermodell	Reduzierung der Steuermesszahl bei Baudenkmälern um
Bundesmodell	10 %
Baden-Württemberg	10 %
Bayern	25 %
Hamburg	25 %
Hessen	25 %
Niedersachsen	25 %
Saarland	10 %
Sachsen	10 %

Bebaute Grundstücke

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Zum Begriff "benutzbar" siehe "unbebaute Grundstücke".

Eine Bebauung liegt nach dem Bundesmodell auch dann vor, wenn die Gebäude vom Wert bzw. vom Umfang her von untergeordneter Bedeutung sind.

Achtung

Abweichende Regelungen in den Landesmodellen

In Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gilt ein Grundstück noch als unbebaut, wenn die darauf errichteten Gebäude eine Gesamtfläche von insgesamt weniger als 30 qm haben.^[1]

Baden-Württemberg ist diesbezüglich außen vor, weil das "ob" und "wie" der Bebauung überhaupt keine Rolle spielt.

Im Saarland und in Sachsen gelten die Regelungen des Bundesmodells.

[1] Art. 2 Abs. 4 BayGrStG; § 2 Abs. 4 HmbGrStG; § 5 Abs. 6 HGrStG; § 3 Abs. 4 NGrStG.

Bodenrichtwert

Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands.^[1]

Die Bodenrichtwerte spielen bei der Berechnung des Grundsteuerwertes eine wichtige Rolle – nur nicht in Bayern und in Hamburg:

• In Bayern wird der Grundsteuerwert wertunabhängig ermittelt. Bei dem sog. reinen Flächenmodell kommen Bodenrichtwerte nicht zur Anwendung.
• Auch Hamburg lässt die Bodenrichtwerte außen vor und berücksichtigt stattdessen die Wohnlage.

[1] § 196 BauGB.

Bundesmodell

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt nach dem sog. Bundesmodell, das von Bundestag und Bundesrat verabschiedet wurde und im Bewertungsgesetz und im Grundsteuergesetz geregelt ist.

Es sei denn, ein Bundesland macht von der Öffnungsklausel Gebrauch und erlässt ein eigenes Landesgrundsteuergesetz. Dann gilt dieses Landesmodell. Diese Möglichkeit haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen genutzt. Das Saarland und Sachsen wenden zwar grundsätzlich das Bundesmodell an, verwenden jedoch abweichende Steuermesszahlen.

Einheitswert-Aktenzeichen

Bisher wurde die Grundsteuer mithilfe des Einheitswerts berechnet. Für die Erklärung zur Feststellung der neuen Grundsteuerwerte^[1] benötigt man das Einheitswert-Aktenzeichen. Dieses findet sich auf dem bisherigen Einheitswertbescheid.

[1] § 228 BewG.

Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes

Für jedes Grundstück muss eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgegeben werden. Eine Abgabe per ELSTER ist grundsätzlich Pflicht.

Nur in Ausnahmefällen dürfen Papiervordrucke verwendet werden, z. B. wenn der Steuerpflichtige weder über einen PC noch über ein anderes geeignetes Gerät verfügt (z. B. Tablet) oder kein Internetzugang vorhanden ist.

Ab 1.7.2022 besteht die Möglichkeit der elektronischen Übermittlung. Letzter Tag der Abgabefrist ist Stand heute der 31.1.2023^[1].

[1] Ursprünglich war die Abgabefrist 31.10.2022 vorgesehen. Die Finanzminister der Länder haben sich jedoch auf der Finanzministerkonferenz am 13.10.2022 auf eine bundesweite Verlängerung der Abgabefrist für die Grundsteuer-Feststellungserklärung um drei Monate, also bis zum 31.1.2023 verständigt. Mehr dazu lesen Sie hier

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Berechnung des Grundsteuerwertes im Rahmen des Bundesmodells. Es wird angewendet bei Wohngrundstücken, also

• Einfamilienhäusern: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche beträgt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
• Zweifamilienhäu...