Rz. 251
Die Kosten, die der Bauherr im Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes oder der Eigentumswohnung aufzubringen hat, können Anschaffungskosten des Grund und Bodens, bei Eintritt nach Baubeginn auch des bereits erstellten Teils des Gebäudes, Herstellungskosten des Gebäudes oder der Eigentumswohnung oder Werbungskosten sein. Dabei betreffen die verschiedenen Kosten regelmäßig mehrere Bereiche, sodass eine Aufteilung vorzunehmen ist.[1]
Rz. 252
Im Einzelnen gilt Folgendes:
- Gebühren für die Vermittlung und damit verbundene Bearbeitung der Zwischen- und Endfinanzierung sind Finanzierungskosten und in Höhe der marktüblichen Konditionen von regelmäßig 2 % des vermittelten Darlehens als Werbungskosten abziehbar. Der darüber hinausgehende Teil ist anteilig den Anschaffungskosten des Grund und Bodens und den Herstellungskosten des Gebäudes oder der Eigentumswohnung zuzurechnen. Dies gilt in vollem Umfang, wenn der Bauherr solche Gebühren zahlt, obwohl er die Finanzierung selbst beschafft hat.
- Gebühren für die Vermittlung des Objekts oder Eigenkapitals und des Treuhandauftrags, Abschlussgebühren, Courtage, Agio, Beratungs- und Bearbeitungsgebühren sowie Platzierungsgarantiegebühren sollen Leistungen des Anlageberaters abdecken und gehören deshalb anteilig zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes oder der Eigentumswohnung.[2] Dies gilt auch für die Kosten für die Ausarbeitung der technischen, wirtschaftlichen und steuerlichen Grundkonzeption, für die Werbung der Bauinteressenten, für die Prospektprüfung und sonstige Vorbereitungsprüfung.
- Treuhandgebühren, die die Leistung des Treuhänders für die Geldbeschaffung und spätere Vermietung betreffen, sind Werbungskosten. Handelt es sich um Leistungen zum Grunderwerb, liegen Anschaffungskosten vor, bei Leistungen für die Herstellung des Gebäudes Herstellungskosten, z. B. die Vergabe der Gebäudeplanung im Namen des Bauherrn, die Vertretung des Bauherrn gegenüber Baubehörden, die sachliche und zeitliche Koordination aller für die Durchführung des Bauvorhabens erforderlichen Leistungen, die Stellung des Antrags auf Baugenehmigung für den Bauherrn oder für die Abgabe der zur Begründung des Wohnungseigentums von den künftigen Eigentümern erforderlichen Erklärungen, die Entgegennahme und Verwaltung der Geldmittel sowie die Beaufsichtigung des Baubetreuers. Die Verwaltung unterstellt, dass erfahrungsgemäß die Tätigkeit des Treuhänders sich überwiegend auf den Herstellungsbereich erstreckt, und lässt 1/4 der Aufwendungen des Treuhänders, i. d. R. aber nicht mehr als 0,5 % der Gesamtaufwendungen zum Abzug als Werbungskosten zu. Zu den Gesamtaufwendungen rechnen nicht die Aufwendungen für Damnum, Disagio, Bearbeitungs- und Auszahlungsgebühren, Gebühren für die Vermittlung des Objekts usw.[3] Soweit Treuhändergebühren nicht als Werbungskosten abziehbar sind, sind sie anteilig den Herstellungskosten des Gebäudes oder der Eigentumswohnung und den Anschaffungskosten zuzurechnen.
Kosten für die Baubetreuung werden in Leistungen für die technische und die wirtschaftliche Baubetreuung getrennt. Die Verwaltung ordnet den technischen Bereich (z. B. Beschaffung der Baugenehmigung, Erstellen von Leistungsverzeichnissen, Bauaufsicht, Bauabnahme usw.) dem Herstellungsbereich zu, sodass Aufwendungen hierfür Herstellungskosten sind. Bei den Leistungen für die wirtschaftliche Baubetreuung ist wiederum eine Zuordnung zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten vorzunehmen. Zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens gehören die Kosten für die Regelung der eigentums- und bauplanungsrechtlichen Verhältnisse am Grundstück. Zu den Herstellungskosten gehören Entgeltanteile für die Vertretung des Bauherrn gegenüber Baubehörden, an der Baudurchführung beteiligten Architekten, Ingenieuren und Baufirmen, die Vorbereitung und der Abschluss der mit der technischen Abwicklung des Bauprojekts zusammenhängenden Verträge, die Aufstellung eines Geldbedarfs- und Zahlungsplans, die Führung eines Baugeld-Sonderkontos für den Bauherrn, die Vornahme des gesamten das Bauobjekt betreffenden Zahlungsverkehrs, die laufende Unterrichtung des Treuhänders, die Übersendung von Auszügen des Baukontos, die Erstellung der Schlussrechnung nebst Informationen für den Treuhänder, die Koordination des Bauablaufs sowie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit des Herstellungsvorgangs für den Bauherrn.
Zu den Werbungskosten gehören Entgeltanteile für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Finanzierungszwecken des Bauherrn zu dienen bestimmt ist, Leistungen, die den Vermietungsbereich betreffen, Leistungen, die den Betreuungsbereich nach Fertigstellung des Objekts betreffen wie der Abschluss von Wartungsverträgen. Der Anteil der Werbungskosten für die wirtschaftliche Baubetreuung beträgt 1/8 der Gebühren, i. d. R. aber nicht mehr als 0,5 % des Gesamtaufwands.[4]
- Die Anerkennung von Bürgschaftsgebühren für die Zwischen- und Endfinanzierung sowie Ausbietungsg...
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