Littmann/Bitz/Pust, Das Ein... / 15. Miet- u Pachtverhältnisse
 

Rn. 1425

Stand: EL 91 – ET: 05/2011

Miet- u Pachtverhältnisse sind nicht bilanzierbare schwebende Geschäfte (s Rn 471). Aktivierungen insb des Anspruchs auf die für die Gesamtmietdauer vereinbarte Miete u Pacht u Passivierungen kommen nicht in Betracht. Einmalige Mietzahlungen u Pachtzahlungen an den Eigentümer oder Hauptmieter sind als RAP, nicht jedoch als AK für ein Mietrecht o Pachtrecht zu aktivieren. Hinweis auf das Bsp unter s Rn 451. Anders, wenn sich ein (neuer) Mieter durch Vertrag mit dem bisherigen Mieter in einen günstigen Mietvertrag "einkauft" (ebenfalls Bsp unter s Rn 451). Maklerprovisionen anlässlich des Abschlusses eines Mietvertrages sind nicht aktivierbar (BFH BStBl II 1997, 808); s § 6 Rn 167.

 

Rn. 1426

Stand: EL 91 – ET: 05/2011

Bilanzierbar sind Vorleistungen und Erfüllungsrückstände sowohl des Mieters als auch des Vermieter (vgl Schiffers in Korn, § 5 EStG Rz 157ff):

- Der Mieter hat Vorauszahlungen aktiv abzugrenzen und den Abgrenzungsposten zeitanteilig linear aufzulösen. Rückständige Mietzinszahlungen sind als Verbindlichkeit(-srückstellungen) zu passivieren (s Rn 880).
- Beim Vermieter: Erhaltene Mietvorauszahlungen sind passiv abzugrenzen, rückständige Mietzahlungen als Forderung auszuweisen.

Als "rückständig" ist dabei eine Mietzahlung nicht nur nach der Fälligkeit zu beurteilen. Vielmehr ist das Mietverhältnis über seine gesamte Laufzeit hinweg als Bilanzierungsobjekt heranzuziehen. Vor diesem Hintergrund ist das Urt BFH BStBl II 2006, 593 mit Anm Hoffmann, DStR 2006, 1125 zu würdigen (s Rn 880). Dort ging es um die Passivierung von Mietaufwendungen für einen "mietfreien" Zeitraum. Wirtschaftlicher Hintergrund dieses Vertrags war der "Kaufanreiz" des Vermieters zum Abschluss eines Mietvertrages auf zehn Jahre, für den elf Monate lang zu Beginn der Vertragslaufzeit förmlich kein Mietzins zu entrichten war. Der BFH erkannte für die elf Monate keinen Erfüllungsrückstand des Mieters, dieser soll in diesem Zeitraum keinen Mietaufwand getätigt haben. Richtigerweise wird im Wirtschaftsleben indes nichts verschenkt, auch nicht die Nutzung einer Räumlichkeit. Deshalb wäre mE der Mietvertrag auch für die elf Monate der "mietfreien" Zeit als Aufwand beim Mieter abzubilden gewesen. Die "mietfreie" Periode bedeutet aus Sicht des gesamten Mietvertrages einen Mietnachlass, der über die Mietperiode als Erfüllungsrückstand beim Mieter zu periodisieren gewesen wäre. Ähnlich verhält es sich im Falle von progressiven Mietverpflichtungen, die im Wege des Erfüllungsrückstandes zeitanteilig zu berücksichtigen sind (Schönborn, BB 1998, 1099; so auch Schmidt/Weber-Grellet, § 5 EStG Rz 17, 26. Aufl). Die Entscheidung des BFH beruht ausschließlich auf schuldrechtlichen Überlegungen bezüglich der Fälligkeit von Zahlungsverpflichtungen. Auf die kann es indes im Hinblick auf das Periodisierungsprinzip in § 252 Abs 1 Nr 5 EStG nicht ankommen.

 

Rn. 1427–1428

Stand: EL 91 – ET: 05/2011

vorläufig frei

 

Rn. 1429

Stand: EL 91 – ET: 05/2011

Zu Mieterdarlehen im Rahmen von Leasingverhältnissen s Rn 1022, zur Abbildung von Leasingverhältnissen s Rn 1002, zum Mietkauf s Rn 1001; zu Rückbau- u Wiederherstellungsverpflichtungen s Rn 885; zu Mietereinbauten s Rn 1370ff; ferner s Rn 1499 "Abfindung" u "Abstandszahlungen".

 

Rn. 1430

Stand: EL 91 – ET: 05/2011

Überlässt ein Verpächter dem Pächter vertretbare Sachen, insb Waren o andere verbrauchbare Güter, mit der Verpflichtung, Güter gleicher Art, Güte u Menge bei Pachtbeendigung zurückzugeben, hat der Pächter die übernommenen WG, idR Waren als UV, zu aktivieren u nach allg Grundsätzen zu bewerten (BFH BStBl II 1976, 717; 1979, 138; 1985, 391). Wegen der Ähnlichkeit solcher Abmachungen mit dem Sachdarlehen (§ 607 Abs 1 BGB) wird der Pächter als wirtschaftlicher Eigentümer der ihm überlassenen WG angesehen, obwohl kein Übergang dieser WG auf den Pächter im Wege eines Veräußerungsgeschäftes mit der Folge anzunehmen ist, dass der Schätzpreis, zu dem der Pächter insb einen Warenbestand übernimmt, als Kaufpreis anzusehen wäre; andernfalls würde es auf Seiten des Verpächters zu einer Gewinnrealisierung kommen (BFH BStBl II 1976, 717). Die Verpflichtung zur Rückgabe von Gütern in gleicher Art u Güte wie die empfangenen bei Pachtende hat der Pächter wie eine Darlehensschuld zu passivieren (BFH BStBl II 1979, 138; 1985, 391) u mit den AK – nicht den höheren Wiederbeschaffungskosten – zu bewerten.

 

Rn. 1431–1439

Stand: EL 91 – ET: 05/2011

vorläufig frei

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