Gürsching/Stenger, Bewertungsrecht, BewG § 89 Wert der Außenanlagen

Inhalt der Erläuterungen

 
I. Grundaussagen und historische Daten der Vorschrift  
  1. Inhalt/Zweck der Vorschrift 1
  2. Entstehung der Vorschrift 16
II. Begriff der Außenanlagen 21
III. Wertermittlung  
  1. Durchschnittspreise 31
  2. Wertminderung wegen Alters 46
  3. Wertminderung wegen baulicher Mängel und Schäden 61
  4. Ermäßigung und Erhöhung des Sachwerts der Außenanlagen 66
  5. Restwert 71
IV. Pauschale Bewertung der Außenanlagen 76

I. Grundaussagen und historische Daten der Vorschrift

1. Inhalt/Zweck der Vorschrift

 

Rz. 1

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Außenanlagen gesondert erfasst. Bei der Ermittlung des Grundstückswerts nach diesem Verfahren ist gem. § 83 BewG neben dem Bodenwert (§ 84 BewG), Gebäudewert (§§ 85 bis 88 BewG) auch der Wert der Außenanlagen (§ 89 BewG) zu berücksichtigen. Auch im Zusammenhang mit der Bewertung von unbebauten Grundstücken ist der Wert vorhandener Außenanlagen in gesonderter Form zu berücksichtigen.

 

Rz. 2

Beim Ertragswertverfahren dagegen wird der Wert etwaiger Außenanlagen durch Anwendung des Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete gem. § 78 BewG erfasst. Eine Erhöhung des nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Grundstückswerts mit der Begründung, dass der Wert der Außenanlagen in der Höhe der Jahresrohmiete nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt sei, ist nicht zulässig. Für das Ertragswertverfahren sind die werterhöhenden Umstände in § 82 Abs. 2 BewG erschöpfend aufgezählt. Diese Aufzählung beinhaltet nicht die Außenanlagen.

 

Rz. 3

§ 89 BewG regelt die Ermittlung des Werts von Außenanlagen im Rahmen des Sachwertverfahrens im Einzelnen. Die gesetzliche Regelung sieht im Ergebnis vor, dass die Bewertung nach den der Ermittlung des Gebäudewerts entsprechenden Grundsätzen zu erfolgen hat. Damit ist der Wert der Außenanlagen nach den gleichen Grundsätzen zu ermitteln, die für die Ermittlung des Gebäudesachwerts nach § 85 BewG gelten. Es sind somit die für die Ermittlung des Gebäudewerts geltenden Vorschriften der §§ 86 bis 88 BewG sinngemäß anzuwenden.

 

Rz. 4

Die entsprechende Anwendung der Bewertungsgrundsätze für Gebäude bedeutet, dass

  • der Wert der Außenanlagen aus den durchschnittlichen Herstellungskosten nach der Wertbasis im Hauptfeststellungszeitpunkt zu errechnen ist (Baupreisverhältnisse des Jahres 1958, umgerechnet auf die Baupreise im Hauptfeststellungszeitpunkt 1964);
  • von dem sich so ergebenden Normalherstellungswert sind die Wertminderungen wegen Alters (s. Anm. 46 ff.) und die Wertminderungen wegen etwaiger baulicher Mängel und Schäden (s. Anm. 61 ff.) abzusetzen;
  • der in dieser Weise ermittelte Sachwert der Außenanlagen kann dann vergleichbar dem Gebäudesachwert noch ermäßigt oder erhöht werden, soweit Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die bei der Berechnung des Gebäudesachwerts nicht berücksichtigt sind (s. Anm. 66 ff.);
  • abschließend erfolgt eine Angleichung an den gemeinen Wert gemäß § 90 BewG.
 

Rz. 5

Außenanlagen von wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens (§ 68 BewG) und der Betriebsgrundstücke (§ 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG) gehören im Gegensatz zu den Betriebsvorrichtungen stets zu der betreffenden wirtschaftlichen Einheit und sind infolge dessen auch in dem hiefür festgestellten Einheitswert zu erfassen.

 

Rz. 6–15

Einstweilen frei.

2. Entstehung der Vorschrift

 

Rz. 16

Das Bewertungsgesetz 1934 enthielt keine besonderen Vorschriften zur Bewertung der Außenanlagen. Auch in der steuerlichen Praxis wurde von besonderen Wertermittlungen für Außenanlagen abgesehen. Im Allgemeinen begnügte man sich mit einem bloßen Zuschlag zum Gebäudewert.

 

Rz. 17

Die sinngemäße Anwendung des § 88 BewG auf die Bewertung von Außenanlagen ist auf Vorschlag des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages entstanden. Für eine zutreffende Bewertung der Außenanlagen sollten demnach nicht nur die Vorschriften über die Wertminderung wegen Alters sowie wegen baulicher Mängel und Schäden entsprechend gelten, sondern auch die Vorschriften über andere wertmindernde und werterhöhende Umstände, die noch nicht im Rahmen der Gebäudewertermittlung berücksichtigt sind.

 

Rz. 18–20

Einstweilen frei.

II. Begriff der Außenanlagen

 

Rz. 21

Das Tatbestandsmerkmal Außenanlage ist im Bewertungsgesetz nicht näher inhaltlich bestimmt. § 89 BewG enthält lediglich die Vorgabe, dass bei der Ermittlung des Werts eines Grundstücks neben dem Bodenwert und dem Gebäudewert auch der Wert der Außenanlagen zu erfassen ist. Beispielhaft werden durch § 89 BewG Umzäunungen sowie Wege- und Platzbefestigungen aufgeführt.

 

Rz. 22

Allgemein umfasst der Begriff diejenigen Anlagen und Bauwerke eines Grundstücks, die kein Gebäude oder Betriebsvorrichtungen sind. Maßgeblich ist somit die Abgrenzung der Außenanlagen von den Betriebsvorrichtungen. Dabei ist davon auszugehen, dass sofern die Anlage der Benutzung des Grundstücks dient, eine Außenanlage vorliegt. Wird dagegen durch ihren Einsatz ein auf dem Grundstück ausgeübtes Gewerbe unmittelbar betrieben, steht die Anlage also in einer besondern und unmittelbaren Beziehung zu dem gegenwärtig ausgeübten Betrieb und dient diese demzufolge nicht nur der Benutzung des Grundstücks, handelt es sich um eine Betriebsvorrichtung.

 

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