A. Grundaussagen
I. Regelungsgehalt
Rz. 1
[Autor/Stand] Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Außenanlagen gesondert erfasst. Bei der Ermittlung des Grundstückswerts nach diesem Verfahren ist gem. § 83 BewG neben dem Bodenwert (§ 84 BewG), Gebäudewert (§§ 85 bis 88 BewG) auch der Wert der Außenanlagen (§ 89 BewG) zu berücksichtigen. Auch im Zusammenhang mit der Bewertung von unbebauten Grundstücken ist der Wert vorhandener Außenanlagen in gesonderter Form zu berücksichtigen.
Rz. 2
[Autor/Stand] Beim Ertragswertverfahren dagegen wird der Wert etwaiger Außenanlagen durch Anwendung des Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete gem. § 78 BewG erfasst. Eine Erhöhung des nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Grundstückswerts mit der Begründung, dass der Wert der Außenanlagen in der Höhe der Jahresrohmiete nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt sei, ist nicht zulässig. Für das Ertragswertverfahren sind die werterhöhenden Umstände in § 82 Abs. 2 BewG erschöpfend aufgezählt. Diese Aufzählung beinhaltet nicht die Außenanlagen.
Rz. 3
[Autor/Stand] § 89 BewG regelt die Ermittlung des Werts von Außenanlagen im Rahmen des Sachwertverfahrens im Einzelnen. Der Wert der Außenanlagen (z.B. Umzäunungen, Wege- oder Platzbefestigungen) ist gemäß § 89 Satz 1 BewG aus durchschnittlichen Herstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen des Jahres 1958 zu errechnen und nach den Baupreisverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt umzurechnen. Der so ermittelte Wert ist wegen des Alters der Außenanlagen im Hauptfeststellungszeitpunkt und wegen etwaiger baulicher Mängel und Schäden zu mindern. Die Vorschriften der §§ 86 bis 88 BewG gelten sinngemäß (§ 89 Satz 2 BewG). Die gesetzliche Regelung sieht im Ergebnis vor, dass die Bewertung nach den der Ermittlung des Gebäudewerts entsprechenden Grundsätzen zu erfolgen hat. Damit ist der Wert der Außenanlagen nach den gleichen Grundsätzen zu ermitteln, die für die Ermittlung des Gebäudesachwerts nach § 85 BewG gelten. Es sind somit die für die Ermittlung des Gebäudewerts geltenden Vorschriften der §§ 86 bis 88 BewG sinngemäß anzuwenden.
Rz. 4
[Autor/Stand] Die entsprechende Anwendung der Bewertungsgrundsätze für Gebäude bedeutet im Einzelnen, dass
- der Wert der Außenanlagen aus den durchschnittlichen Herstellungskosten nach der Wertbasis im Hauptfeststellungszeitpunkt zu errechnen ist (Baupreisverhältnisse des Jahres 1958, umgerechnet auf die Baupreise im Hauptfeststellungszeitpunkt 1964);
- von dem sich so ergebenden Normalherstellungswert sind die Wertminderungen wegen Alters (s. Rz. 46 ff.) und die Wertminderungen wegen etwaiger baulicher Mängel und Schäden (s. Rz. 61 ff.) abzusetzen;
- der in dieser Weise ermittelte Sachwert der Außenanlagen kann dann vergleichbar dem Gebäudesachwert noch ermäßigt oder erhöht werden, soweit Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die bei der Berechnung des Gebäudesachwerts nicht berücksichtigt sind (s. Rz. 66 ff.);
- abschließend erfolgt eine Angleichung an den gemeinen Wert gemäß § 90 BewG.
Rz. 5
[Autor/Stand] Außenanlagen von wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens (§ 68 BewG) und der Betriebsgrundstücke (§ 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG) gehören im Gegensatz zu Betriebsvorrichtungen stets zu der betreffenden wirtschaftlichen Einheit und sind infolge dessen auch in dem hiefür festgestellten Einheitswert zu erfassen.
Rz. 6
[Autor/Stand] In Zusammenhang mit dem für Zwecke der Grundsteuer eingeführten Sachwertverfahren gemäß §§ 258 ff. BewG ist zu beachten, dass die dortige Regelung zu Außenanlagen insoweit von § 89 BewG abweicht, als der Wert der Außenanlagen nicht als gesonderter Bestandteil im Rahmen des Sachwertverfahrens ermittelt wird, sondern bereits über die Normalherstellungskosten als berücksichtigt gilt, vgl. § 258 Abs. 3 Satz 3 BewG. Nach dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) gelten damit in Übereinstimmung mit den für das Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerrecht zur Anwendung kommenden Bewertungsvorschriften gem. §§ 138 ff. BewG für Zwecke des Sachwertverfahrens bauliche Anlagen, insb. Außenanlagen sowie sonstige Anlagen gem. § 258 Abs. 3 Satz 3 BewG mit dem Wert für Grund und Boden sowie Gebäude als abgegolten. Für das Ertragswertverfahren wird dies in der Neuregelung ausdrücklich durch § 252 Satz 2 BewG entsprechend geregelt. Auf eine gesonderte Ermittlung des Wertes für Außenanlagen kann daher nach diesen Vorschriften verzichtet werden.
Rz. 7
[Autor/Stand] Die Vorschrift des § 89 BewG kommt für Zwecke der Grundsteuer für alle bis 31.12.2024 verwirklichten Sachverhalte zur Anwendung.
Rz. 8– 15
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
II. Entstehungsgeschichte
Rz. 16
[Autor/Stand] Das Bewertungsg...
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