Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung

Zusammenfassung

 

Überblick

Insbesondere in der Wohnungswirtschaft kommt § 33 GrStG, wonach Grundstückseigentümern im Fall einer wesentlichen Ertragsminderung die Grundsteuer teilweise zu erlassen ist, erhebliche Bedeutung zu, obwohl die Anspruchsvoraussetzungen mit Wirkung ab dem Kalenderjahr 2008 erheblich eingeschränkt worden sind. Diese Neuregelung des Erlasses von Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung verstößt nicht gegen die verfassungsrechtlichen Anforderungen an Steuergesetze und deren Rückwirkung.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die rechtlichen Grundlagen für einen Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung sind in § 33 GrStG festgelegt. Die Berliner Senatsverwaltung für Finanzen hat mit Erlass v. 21.1.2009, III D – G 1163 a – 1/2009 umfassend zu der ab dem Kalenderjahr 2008 geltenden Rechtslage Stellung bezogen. Zudem sind die Abschn. 38 ff. GrStR 1978 insoweit anwendbar, als sie nicht § 33 GrStG entgegen stehen. Daneben sind zur Frage des Grundsteuererlasses bislang zahlreiche Entscheidungen der Finanzgerichtsbarkeit und der Verwaltungsgerichtsbarkeit ergangen.

1 Grundsteuererlass und Wesentlichkeitsgrenze

Durch das JStG 2009 wurde § 33 Abs. 1 GrStG auf Initiative des Bundesrats ab dem Kalenderjahr 2008 reformiert. Während § 33 GrStG a.  F. schon bei einer mehr als 20 %-igen Minderung des normalen Rohertrags eines Grundstücks einen teilweisen Grundsteuererlass vorsah, wurde die Wesentlichkeitsgrenze für die Minderung, ab der ein teilweiser Erlass grundsätzlich in Betracht kommt, auf mehr als 50 % des normalen Rohertrags festgelegt.

Liegen die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung vor, wird der Erlass demnach pauschaliert in 2 Billigkeitsstufen wie folgt gewährt:

  • Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstands um mehr als 50 % gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen.
  • Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 %, ist die Grundsteuer i. H. v. 50 % zu erlassen.

Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass allerdings nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre.

 

Wichtig

Wertfortschreibung hat Vorrang

Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Wertfortschreibung nach § 22 BewG hätte berücksichtigt werden können. Bauschäden erheblichen Umfangs, die zu einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit eines Grundstücks führen, sollen daher einen Grundsteuererlass nicht rechtfertigen, weil § 33 Abs. 5 GrStG dem Erlassbegehren entgegensteht.

2 Bestimmung des normalen Rohertrags

2.1 Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Normaler Rohertrag ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft nach § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 GrStG der Rohertrag, der aus dem Wirtschaftsteil nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahres) bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre. Soweit Buchführungsergebnisse vorliegen, ist von diesen auszugehen. Bei nichtbuchführenden Betrieben ist der normale Rohertrag durch von der Gemeinde zu bildende örtliche Kommissionen zu schätzen; dabei können Erfahrungssätze der Finanzämter verwendet werden. Die Ertragsminderung ergibt sich – außer bei der forstwirtschaftlichen Nutzung – aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem normalen Rohertrag und dem tatsächlich erzielten Rohertrag.

2.2 Bebaute Grunstücke

Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten, im Ertrags- oder Sachwertverfahren zu bewertenden Grundstücks, ist nach § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahres) geschätzte übliche Jahresrohmiete zu verstehen. Den Begriff der geschätzten üblichen Jahresrohmiete definiert das GrStG nicht. Zu deren Bestimmung kann auf § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG zurückgegriffen werden.

Mit üblicher Jahresrohmiete ist demnach die übliche Miete gemeint, die in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen ist. Es handelt sich um eine Bruttokaltmiete, d.  h. um das Entgelt, das Mieter für die Benutzung eines Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen zu entrichten haben einschließlich der Umlagen und sonstigen Leistungen des Mieters (Grundmiete und sog. kalte Betriebskosten z. B. für Versicherung, Gartenpflege, Müllabfuhr usw.). Ausgenommen sind nur die Heiz- und Warmwasserkosten.

Im Fall der Eigennutzung von Teilen bebauter Grundstücke ist dem tatsächlichen Rohertrag ein fiktiver Rohertrag des eigengenutzten Teils des bebauten Grundstücks hinzuzurechnen. Dieser fiktive Rohertrag ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Auf individuelle Besonderheiten der Eigennutzung kommt es nicht an.

Ausge...

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