Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung / 4.2 Fälle aus der Rechtsprechung zum "Vertretenmüssen"

• Ein Grundsteuererlass ist nicht zu gewähren, wenn der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags zu vertreten hat. Dies ist der Fall, wenn der Steuerschuldner das Objekt im vollen Bewusstsein der Unrentabilität einerseits und der Sanierungsbedürftigkeit andererseits erworben hat.^[1]
• Liegt eine wesentliche Ertragsminderung i. S. d. § 33 Abs. 1 Satz 1 bzw. Satz 2 GrStG^[2] durch einen Leerstand vor, muss der Steuerschuldner zureichende Vermietungsbemühungen in Bezug auf den Erlasszeitraum nachweisen, damit er die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Dabei müssen die Vermietungsbemühungen umso intensiver und nachhaltiger sein, je schwieriger das Objekt zu vermieten ist.^[3]
• Welche Anforderungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Beauftragt ein Steuerpflichtiger einen Makler, für ein Grundstück passende Mieter zu finden und stellt der Makler die Immobilie in 2 der gängigen Internetportale ein und bietet der Makler das Objekt darüber hinaus im Kollegenkreis an, hat der Steuerpflichtige hinreichende Vermietungsbemühungen entfaltet. Er hat demnach die Rohertragsminderung nicht zu vertreten.^[4]
• Ob und ggf. in welchen Internetformaten leerstehende Mieträume beworben werden müssen, damit der Steuerschuldner sich nachhaltig um die Vermietung der Räume bemüht und deshalb die auf dem Leerstand beruhende Ertragsminderung nicht i. S. v. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG^[5] zu vertreten hat, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls.
• Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings ist es unabdingbar, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt an den Markt, d. h. den potenziellen Mietinteressenten, zur Kenntnis bringt. Das Fehlen jeglicher Vermietungsbemühungen führt zu der Annahme des Vertretenmüssens der Ertragsminderung.^[6]
• Dass es dem Eigentümer nicht möglich ist, die für die Herstellung der Vermietbarkeit erforderlichen Mittel aufzubringen, ändert nichts an den maßgeblichen Voraussetzungen eines Erlasses nach § 33 GrStG^[7], eine Minderung des normalen Rohertrags und deren mangelndes Vertretenmüssen, denn zum einen wird der durch die Mittellosigkeit bedingte geringere Wert des Grundstücks bereits bei der Fortschreibung des Einheitswerts^[8] berücksichtigt, zum anderen kommt es für einen Vergleich der erzielten mit der üblichen Miete nicht darauf an, aus welchem Grund der Eigentümer den baulichen Zustand seines Gebäudes nicht so verbessert hat, dass höhere Mieten hätten erzielt werden können.^[9]
• Es ist im Regelfall erforderlich, dass eine Bewerbung leerstehender Immobilien über das Internet erfolgt, um eine Ertragsminderung i. S. v. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG^[10] nicht vertreten zu müssen. Dabei sind hinreichende Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass regelmäßig nur dann anzunehmen, wenn die Bewerbung leerstehender Immobilien über das Internet in den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche erfolgt. Nicht ausreichend ist hingegen das Anbieten der Immobilien lediglich auf der eigenen Homepage des Grundstückeigentümers oder des von ihm mit der Vermietung beauftragten Maklers.^[11]
• Ein Steuerpflichtiger hat die Ertragsminderung zu vertreten, wenn er das Grundstück, für das er einen Grundsteuererlass begehrt, an einen gewerblichen Zwischenmieter mit einer festen Vertragslaufzeit zu einem nicht marktgerechten Mietzins, ohne Kündigungsmöglichkeit und ohne etwaige Beteiligung an höheren Einnahmen des Zwischenvermieters aus der Weitervermietung vermietet.^[12]
• Ebenso rechtfertigt ein Mietausfall aufgrund eines vertraglich vereinbarten Mietverzichts keinen Grundsteuererlass, da der Vermieter den Mietausfall in diesem Fall grundsätzlich zu vertreten hat.^[13]
• Ein "Vertreten-müssen" nach § 33 GrStG^[14] ist auch dann gegeben, wenn der Grundsteuerpflichtige eine Wohnung im Haus an seinen schwerstbehinderten Sohn unentgeltlich überlässt.^[15]
• Beruht der (teilweise) Leerstand eines Gebäudes auf der Entscheidung des Steuerpflichtigen, die darin befindlichen Wohnungen zunächst nicht zur Vermietung anzubieten und vor einer Neuvermietung grundlegend zu renovieren oder zu sanieren, hat der Steuerpflichtige grundsätzlich den Leerstand zu vertreten. Etwas anderes gilt, wenn der sanierungsbedingte Leerstand ein Gebäude betrifft, das in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet belegen ist. Der Steuerpflichtige kann sich dann der zweckmäßigen und zügigen Durchführung der zur Erfüllung des Sanierungszwecks erforderlichen Baumaßnahmen nicht entziehen und hat den durch die Sanierung entstehenden Leerstand auch dann nicht zu vertreten, wenn er die Entscheidung über den Zeitpunkt der Sanierung getroffen hat.^[16]
• Ein Steuerschuldner hat die Ertragsminderung i. S. des § 33 Abs. 1 GrStG^[17] nicht schon dann nicht zu vertreten, wenn es eine außerhalb seines...