Rz. 66
[Autor/Stand] Bei nur teilweiser eigengewerblicher Nutzung ist die Rohertragsminderung für diesen Teil nach den Grundsätzen des Absatzes 2 und für die andere Nutzung nach Absatz 1 zu ermitteln und sodann für den ganzen Steuergegenstand ein einheitlicher Prozentsatz der Ertragsminderung zu berechnen. Das Gesetz gibt damit eine klare Abfolge der Berechnung vor. Im ersten Schritt ist die Minderung des normalen Rohertrags und die Minderung der Auslastung zu ermitteln. Nach dem Verhältnis der Nutzung ergeben sich dann einzelne Prozentwerte, die im zweiten Schritt zusammengefasst werden. Die im Gesetz geregelten Schwellenwerte beziehen sich nicht auf die einzelnen Grundstücksteile, sondern stets auf das gesamte Grundstück, sodass Kompensationseffekte entstehen können.[2]
Rz. 67
Rohertragsminderung bei gemischt genutzten Grundstücken 2
Ein Grundstück enthält vermietete Wohnungen und eigengewerblich genutzte Geschäftsräume. Der Anteil der Wohnungen beträgt 40% des Grundsteuerwerts. Wegen Zahlungsunfähigkeit eines Mieters sind 9.000 EUR an Mietforderungen aus dem Jahr 2028 nicht mehr zu realisieren. Der Umsatz des Betriebs sinkt im Jahr 2028 nachweislich wegen eines vom Steuerschuldner nicht zu vertretenden Geschäftsrückgangs auf 45 %.
Der normale Rohertrag der Wohnungen am 1.1.2028 beträgt 20.000 EUR.
Wegen der Zahlungsunfähigkeit des Mieters beträgt der tatsächlich erzielte Rohertrag im Kalenderjahr 2028 nur 11.000 EUR. Der Prozentsatz der Ertragsminderung errechnet sich wie folgt:
Ertragsminderung der Wohnungen:
.
Der Anteil der Wohnungen am Grundsteuerwert beträgt 40 %. Somit beträgt der Anteil der Rohertragsminderung:
.
Die Minderung der Auslastung der eigengewerblich genutzten Räume wird anhand des Umsatzrückgangs gemessen und beträgt 55 %.
Da der Anteil der eigengewerblich genutzten Räume 60 % des Grundsteuerwerts beträgt, ergibt sich folgender Anteil der Rohertragsminderung am Gesamtobjekt. Es sind somit zu berücksichtigen:
.
Insgesamt ergibt sich damit eine Ertragsminderung für das gesamte Grundstück i.H.v.:
18 % + 33 % = 51 %.
Die Grundsteuer wird nach § 34 Abs. 3 GrStG i.H.v. 25 % erlassen.
Rz. 68– 69
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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