Entscheidungsstichwort (Thema)
Bewertungsrechtliche Einstufung von Tiefgaragen in Bürogebäuden
Leitsatz (redaktionell)
Die Anwendung der Gebäudeklasse 8.6 (Parkhäuser - Tiefgaragen) ist auf selbständig genutzte Parkhäuser und Tiefgaragen beschränkt.
Normenkette
BewG § 22 Abs. 3, § 85; BewRGr Abschn. 38
Nachgehend
Tatbestand
Die Klägerin ist Erbbauberechtigte eines im Sachwertverfahren bewerteten Geschäftsgrundstücks, auf dem sich ein an die vermietetes Bürogebäude bestehend aus fünf Etagen (i. F. Bauteil 2) und ein unterirdischer Keller- und Tiefgaragenbereich (i. F. Bauteil 1) befindet. Der Bauteil 1 ist zweigeschossig und erstreckt sich auch unter der hinter dem Bauteil 2 befindlichen Hoffläche, sodass seine Grundfläche in etwa doppelt so groß ist wie des Bauteils 2. Rund ein Viertel der Fläche des Bauteils 1 entfällt auf Lagerräume nebst zugehöriger Verkehrsfläche. Wegen der weiteren Einzelheiten nimmt das Gericht auf die bei den Einheitswertakten befindlichen Baupläne sowie auf Bl. 90 f. Einheitswertakte I (wegen der Ausstattung der Bauteile) Bezug. Der Beklagte, der den Bauteil 1 auf den 1. Januar 1994 zunächst als Tiefgaragen (Gebäudeklasse 8.62 der Anlage 15 zu Abschnitt 38 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens -BewRGr-) mit einem Raummeterpreis von 66,00 DM bewertet und hierfür einen Einheitswert von 261 091 DM festgestellt hatte, bewertete diesen auf den 1. Januar 2000 im Wege der fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung (§ 22 Abs. 3 Bewertungsgesetz -BewG-) nunmehr mit dem Raummeterpreis des Bauteils 2 in Höhe von 135,00 DM (Gebäudeklasse 7.3 der Anlage 15 zu Abschnitt 38 BewRGr - Bank-, Versicherungs-, Verwaltungsgebäude, gute Ausstattung -) und stellte den Einheitswert für den Bauteil 1 mit Bescheid vom 17. November 2000 nunmehr in Höhe von 490 480 DM fest.
Mit ihrem hiergegen gerichteten Einspruch trug die Klägerin vor: Zwar sei in der Anlage 15 zu Abschnitt 38 BewRGr vorgesehen, dass die für das Gebäude anzusetzenden Raummeterpreise auch für die Keller gelten sollten; derartige Kellerräume seien jedoch nicht mit großflächigen Tiefgaragen gleichzusetzen. Bei zwei Vergleichsobjekten in Berlin sei die eines Bürogebäudes am xxxxxxxxxxx in die Gebäudeklasse 8.62 eingeordnet und mit habe die unter dem Gebäude der liegende Tiefgarage in die Gebäudeklasse 8.61 eingestuft und mit 55,00 DM pro m bewertet. Auch im Bundesgebiet werde vergleichbar verfahren; so hätten die Finanzämter München und Köln-Ost die Tiefgarage eines Büro- und Verwaltungsgebäudes nach der Gebäudeklasse 8.61 mit 55,00 DM bzw. 60,00 DM pro m bewertet.
Im Übrigen gehe es nicht nur um die Einstufung in eine bestimmte Gebäudeklasse, sondern auch um die Bewertung der Höhe nach. Auch unter dem Aspekt der anteiligen Herstellungskosten sei nicht einsehbar, dass die Tiefgaragenflächen die gleiche Bewertung erfahren sollten wie die darüber liegenden kleinteiligen Büroflächenstrukturen. Dies stehe auch in Widerspruch zu maßgeblichen Kommentarmeinungen (z. B. Gürsching/Stenger, § 85 BewG, Rdz. 59).
Der Beklagte wies den Einspruch am 2. Dezember 2002 als unbegründet zurück und führte aus: Eine Bewertung mit dem Raummeterpreis der Gebäudeklasse 8.62 (Parkhäuser, Tiefgaragen) komme nur in Betracht bei selbständiger Nutzung, etwa bei Grundstücken, die ausschließlich als Garagengrundstücke genutzt würden und die als eigenes unterirdisches Gebäude, das statisch, bautechnisch und funktionell in keinem Zusammenhang mit einem ggf. aufstehenden Gebäude-(teil) steht, anzusehen seien. Im Streitfall handele es sich jedoch um einen Keller des aufstehenden Gebäudes. Für nicht selbständig genutzte Tiefgaragen würden grundsätzlich keine Gebäudeklassen aufgeführt, sie seien nach den Vorbemerkungen der Anlagen 14 und 15 als (Gebäude-) Keller mit dem niedrigsten Raummeterpreis des aufstehenden Gebäudes zu bewerten [vgl. auch Runddruck vom 11. Juni 1997 xxxxxxxxxx (1964) und Runddruck vom 26. Oktober 2000, xxxxxxxxxx (1964)].
Die Angabe, dass vergleichbare Grundstücke anders bewertet worden seien, treffe nicht zu. Das von der Klägerin angeführte Grundstück in xxxxxxxxxxxxxx könne nicht als Vergleichsgrundstück herangezogen werden, da sich dort gegenüber der Bewertung auf den 1. Januar 1994 die Nutzung geändert habe. Ermittlungen bei anderen Oberfinanzdirektionen (München und Düsseldorf) hätten ergeben, dass dort ebenso verfahren werde. Bei den weiterhin beispielhaft übersandten Einheitswertbescheiden zur Bewertung von Bürogebäuden in Erfurt, München, Chemnitz und Köln ( xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 7, 13, 16, 19) könne es sich entweder um Grundstücke mit eigenständigen Tiefgaragengebäuden oder um fehlerhafte Einzelfallentscheidungen der jeweiligen Finanzämter handeln; die überlassenen Unterlagen reichten nicht zu einer Überprüfung der jeweiligen Einzelfälle.
Mit ihrer hiergegen gerichteten Klage wiederholt und vertieft die Klägerin ihre Ausführungen im Einspr...
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