Reuber, Die Besteuerung der... / 3.1 Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubauten (§ 7b EStG)
 

Tz. 54.1

Stand: EL 119 – ET: 11/2020

Bei der Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen kann in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung bis zu jährlich 5 % zusätzlich zu der regulären Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG (Anhang 10) in Anspruch genommen werden. Die Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn die Baumaßnahme nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 begonnen wird. Maßgeblich ist dabei das Datum der Beantragung der Baugenehmigung oder Bauanzeige. Die letztmalige Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist im Jahr 2026 möglich.

Im Fall der Anschaffung gilt eine Wohnung als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurde. Die Sonderabschreibung kann dann jedoch nur von dem Anschaffenden und nicht dem Hersteller in Anspruch genommen werden (§ 7b Abs. 1 EStG).

Die Sonderabschreibung können alle Einkommen- oder Körperschaftsteuerpflichtigen in Anspruch nehmen, die eine Wohnung entgeltlich zu fremden Wohnzwecken vermieten.

Bei der Geltendmachung einer Sonderabschreibung nach § 7b EStG handelt es sich um ein Wahlrecht, welches jährlich unterschiedlich ausgeübt werden kann. So kann auch gar keine Sonderabschreibung oder eine geringere Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Ein nichtausgeschöpfter Anteil des Sonderabschreibungsvolumens erhöht den nach § 7a Abs. 9 EStG (Anhang 10) verbleibenden Restwert, der über die Restnutzungsdauer ab dem vierten Jahr nach dem Jahr der Fertigstellung linear abgeschrieben wird. Ein individuelles Verteilen des Sonderabschreibungsvolumens i. H. v. insgesamt 20 % innerhalb des vierjährigen Begünstigungszeitraums ist dagegen nicht zulässig (BMF vom 06.07.2020).

Die Begünstigung nach § 7b EStG erstreckt sich auf Wohnungen innerhalb der Europäischen Union, sie ist also nicht nur auf Wohnungen in Deutschland begrenzt.

 

Tz. 54.2

Stand: EL 119 – ET: 11/2020

Eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG (Anhang 10) ist nur zulässig, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3 000 EUR je qm Wohnfläche nicht übersteigen und die Wohnung seit ihrer Anschaffung/Herstellung zehn Jahre lang der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient. Das ist nicht bei einer nur vorübergehenden Beherbergung von Personen der Fall (§ 7b Abs. 2 EStG). Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen sind die Anschaffungs-/Herstellungskosten auf max. 2 000 EUR je qm Wohnfläche zu begrenzen (§ 7b Abs. 3 EStG).

 

Tz. 54.3

Stand: EL 119 – ET: 11/2020

Die Sonderabschreibung wird rückgängig gemacht, wenn

  • die begünstigte Wohnung nicht zehn Jahre lang entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird,
  • die begünstigte Wohnung bzw. das Gebäude mit begünstigten Wohnungen innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung/Herstellung veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer unterliegt,
  • die Baukostenobergrenze von 3 000 EUR innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten überschritten wird (§ 7b Abs. 4 EStG).
 

Tz. 54.4

Stand: EL 119 – ET: 11/2020

Die Sonderabschreibung ist als volle Jahresabschreibung anzusetzen. Daher kann auch bei einer Fertigstellung oder Anschaffung im zweiten Halbjahr eines Jahres der ungekürzte Betrag der Sonderabschreibung geltend gemacht werden.

 

Tz. 54.5

Stand: EL 119 – ET: 11/2020

Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ermittelt sich die künftige AfA bei Gebäuden und bei Wirtschaftsgütern i. S. d. § 7 Abs. 5a EStG (Anhang 10) nach dem Restwert nach Ablauf des Begünstigungszeitraums und dem nach § 7 Abs. 4 EStG (Anhang 10) unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgeblichen Prozentsatz (§ 7a Abs. 9 EStG, Anhang 10).

 

Tz. 54.6

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Auch setzt die Gewährung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG voraus, dass die De-minimis-Verordnung der Europäischen Kommission eingehalten wird. Danach darf der Gesamtbetrag der einem einzelnen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfen – egal aus welchen Förderprogrammen diese gewährt worden sind – in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen einschließlich des wirtschaftlichen Vorteils aus der Sonderabschreibung 200 000 EUR nicht übersteigen. Danach darf u. a. die einem Unternehmen gewährten Beihilfen in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200 000 EUR nicht übersteigen.

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