Reuber, Die Besteuerung der Vereine, Absetzungen für Abn ... / 3.1 Mietwohnungsneubauten ...

Dipl.-Finanzwirt (FH) Andreas Kümpel

Tz. 54.1

Stand: EL 134 – ET: 11/2023

Bei der Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen kann in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung bis zu jährlich 5 % zusätzlich zu der regulären Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG (Anhang 10) in Anspruch genommen werden. Die Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn die Baumaßnahme nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 begonnen wird. Maßgeblich ist dabei das Datum der Beantragung der Baugenehmigung oder Bauanzeige. Die letztmalige Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist im Jahr 2026 möglich.

Im Fall der Anschaffung gilt eine Wohnung als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurde. Die Sonderabschreibung kann dann jedoch nur von dem Anschaffenden und nicht dem Hersteller in Anspruch genommen werden (§ 7b Abs. 1 EStG).

Die Sonderabschreibung können alle Einkommen- oder Körperschaftsteuerpflichtigen in Anspruch nehmen, die eine Wohnung entgeltlich zu fremden Wohnzwecken vermieten.

Bei der Geltendmachung einer Sonderabschreibung nach § 7b EStG handelt es sich um ein Wahlrecht, welches jährlich unterschiedlich ausgeübt werden kann. So kann auch gar keine Sonderabschreibung oder eine geringere Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Ein nichtausgeschöpfter Anteil des Sonderabschreibungsvolumens erhöht den nach § 7a Abs. 9 EStG (Anhang 10) verbleibenden Restwert, der über die Restnutzungsdauer ab dem vierten Jahr nach dem Jahr der Fertigstellung linear abgeschrieben wird. Ein individuelles Verteilen des Sonderabschreibungsvolumens i. H. v. insgesamt 20 % innerhalb des vierjährigen Begünstigungszeitraums ist dagegen nicht zulässig (BMF vom 06.07.2020).

Die Begünstigung nach § 7b EStG erstreckt sich auf Wohnungen innerhalb der Europäischen Union, sie ist also nicht nur auf Wohnungen in Deutschland begrenzt.

Tz. 54.2

Stand: EL 134 – ET: 11/2023

Eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG (Anhang 10) ist zulässig für neue Wohnungen, bei denen die Herstellung aufgrund eines nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2027 gestellten Bauantrags erfolgt. Im Fall der Anschaffung muss die Wohnung im Jahr der Fertigstellung angeschafft worden sein, damit die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch genommen werden kann.

Bei Wohnungen, bei denen der Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.01.2027 gestellt wurde, ist eine Förderung nur dann möglich, wenn das Gebäude, in dem die Wohnung liegt, die Kriterien eines "Effizienzhaus 40" erfüllt und dies durch ein entsprechendes Qualitätssiegel nachgewiesen wird.

Auch muss die Wohnung seit ihrer Anschaffung/Herstellung zehn Jahre lang der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Das ist nicht bei einer nur vorübergehenden Beherbergung von Personen der Fall (§ 7b Abs. 2 EStG).

Die Gewährung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG setzt auch voraus, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung

die aufgrund eines nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, 3 000 EUR je qm Wohnfläche,
die aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.01.2027 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, 4 800 EUR je qm Wohnfläche

nicht übersteigen.

Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen sind die Anschaffungs-/Herstellungskosten auf max. 2 000 EUR (Herstellung 01.01.2019–31.12.2021) bzw. 2 500 EUR (Herstellung 01.01.2022–31.12.2026) je qm Wohnfläche zu begrenzen (§ 7b Abs. 3 EStG).

Tz. 54.3

Stand: EL 134 – ET: 11/2023

Die Sonderabschreibung wird rückgängig gemacht, wenn

die begünstigte Wohnung nicht zehn Jahre lang entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird,
die begünstigte Wohnung bzw. das Gebäude mit begünstigten Wohnungen innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung/Herstellung veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer unterliegt,
die Baukostenobergrenze von 3 000 EUR bzw. (ab VZ 2023) 4 800 EUR innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten überschritten wird (§ 7b Abs. 4 EStG).

Tz. 54.4

Stand: EL 134 – ET: 11/2023

Die Sonderabschreibung ist als volle Jahresabschreibung anzusetzen. Daher kann auch bei einer Fertigstellung oder Anschaffung im zweiten Halbjahr eines Jahres der ungekürzte Betrag der Sonderabschreibung geltend gemacht werden.

Tz. 54.5

Stand: EL 134 – ET: 11/2023

Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ermittelt sich die künftige AfA bei Gebäuden und bei Wirtschaftsgütern i. S. d. § 7 Abs. 5a EStG (Anhang 10) nach dem Restwert nach Ablauf des Begünstigungszeitraums und dem nach § 7 Abs. 4 EStG (Anhang 10) unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgeblichen Prozentsatz (§ 7a Abs. 9 EStG, Anhang 10).