Rückgängigmachung eines Grundstückskaufvertrags beim Erwerb durch mehrere Personen

Das finanzgerichtliche Ausgangsverfahren

Im Klageverfahren war streitig, ob die Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs i. S. des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auch dann vorliegen kann, wenn das Ausscheiden eines von mehreren Erwerbern aus dem Erwerbsvorgang und die Übertragung des entsprechenden Anteils auf einen neuen Erwerber in einer Urkunde zusammengefasst werden.

Das FG Köln hatte entschieden, dass eine Rückgängigmachung auch vorliegt, wenn der Miteigentümer in erster Linie nur aus dem Grundstückserwerb entlassen werden will, aber aufgrund der Gesamtumstände in den weiteren Erwerbsvorgang (Beurkundung der Aufhebung und Veräußerung an den anderen Miteigentümer in einer Urkunde) einbezogen ist. Das FG hatte die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.

Klägerin wollte nach Trennung von Lebensgefährten aus kaufvertraglichen Verpflichtungen entlassen werden

• Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 2.4.2020 kauften die Klägerin und ihr damaliger Lebensgefährte (L) ein mit einem Einfamilienhaus und Garagen bebautes Grundstück „zu je ½ Anteil“ von den Eheleuten N. Die Vertragsparteien erklärten die Auflassung und vereinbarten, dass der Kaufpreis nicht vor dem 1.7.2021 fällig werden sollte. Am 8.4.2020 wurde eine Auflassungsvormerkung für die Klägerin und L im Grundbuch eingetragen.
• Mit bestandskräftig gewordenen Bescheid vom 14.4.2020 setzte das Finanzamt (FA) unter Berücksichtigung des hälftigen Kaufpreises Grunderwerbsteuer gegen die Klägerin fest.
• Im Frühjahr 2021, nach Einräumung eines Grundpfandrechts zugunsten der den Erwerb finanzierenden Bank, trennten sich L und die Klägerin. Während die Klägerin aus ihren kaufvertraglichen Verpflichtungen und dem Darlehensvertrag mit der Bank ohne Nachteile entlassen werden wollte, hatten L und die Eheleute N den Wunsch, an dem Grundstücksgeschäft festzuhalten.
• Mit notariell beurkundetem „Vertrag zur Rückgängigmachung des Erwerbs eines ½ Miteigentumsanteils, Neuverkauf des Anteils“ vom 9.7.2021 vereinbarten die Eheleute N, die Klägerin und L, den Vertrag vom 2.4.2020 „hinsichtlich des an die Klägerin verkauften Miteigentumsanteils“ aufzuheben. Dabei gingen sie davon aus, dass es sich bei dem Vertrag vom 2.4.2020 rechtlich um zwei Kaufverträge handelte, einen zwischen den Eheleuten N und der Klägerin über einen ideellen hälftigen Miteigentumsanteil und einen zwischen den Eheleuten N und L über den weiteren hälftigen Miteigentumsanteil am Grundstück.
• Die Klägerin wurde aus allen Verpflichtungen aus dem Vertrag vom 2.4.2020 entlassen. Die Löschung der für sie eingetragenen Auflassungsvormerkung wurde bewilligt und beantragt. In derselben Urkunde verkauften die Eheleute N dem L „zusätzlich zu dem – verkauften ½ Miteigentumsanteil – auch den zunächst an die Klägerin verkauften ½ Miteigentumsanteil, somit nunmehr den gesamten Grundbesitz zu alleinigem Eigentum". Die Auflassung wurde für zwei hälftige Grundbesitzanteile erklärt. Zudem wurde eine Erstreckung der zugunsten des L bestehenden Auflassungsvormerkung auf den weiteren Miteigentumsanteil bewilligt und beantragt. Soweit im Vertrag vom 9.7.2021 nicht ausdrücklich etwas Abweichendes bestimmt war, sollte es bei den Regelungen im Vertrag vom 2.4.2020 bleiben, wobei diese auch für den nunmehr beurkundeten Kauf gelten sollten. L übernahm die Verpflichtungen der Klägerin aus dem Grundpfandrecht und dem Darlehensvertrag mit der Bank, deren Zustimmung vorlag.

Einspruchsverfahren blieb erfolglos

Einen Antrag der Klägerin auf Aufhebung der Steuerfestsetzung nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG lehnte das FA ab. Der Einspruch der Klägerin blieb erfolglos. In der Einspruchsentscheidung führte das FA aus, beim Erwerb durch eine Bruchteilsgemeinschaft sei die nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erforderliche Vertragsaufhebung nur gegeben, wenn der Vertrag mit der Gemeinschaft insgesamt rückgängig gemacht werde, nicht hingegen beim bloßen Wegfall eines Erwerbers. Zur Begründung führte es aus, es liege keine Rückgängigmachung des Vertrags, sondern eine Vertragsübernahme vor, da lediglich die Käuferseite ausgewechselt worden sei.

FG anderer Auffassung

Die Klage hatte Erfolg. Das FG ging davon aus, dass die Klägerin kein der Anwendung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG entgegenstehendes eigenes wirtschaftliches Interesse an der Weiterveräußerung des Grundbesitzes an L gehabt habe. Bei der Benennung des L als Erwerber sei es der Klägerin nicht darum gegangen, das weitere Schicksal des Grundstücks zu bestimmen, sondern aus dem Kaufvertrag herauszukommen.

Entscheidung: Voraussetzungen für eine Rückgängigmachung liegen nicht vor

Der BFH hat die Vorentscheidung aufgeboben und die Klage abgewiesen. Das FG hat zu Unrecht angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG vorliegen.

„Rückgängig gemacht“ ist ein Erwerbsvorgang, wenn über die zivilrechtliche Aufhebung des den Steuertatbestand erfüllenden Rechtsgeschäfts hinaus die Vertragspartner sich derart aus ihren vertraglichen Bindungen entlassen haben, dass die Möglichkeit zur Verfügung über das Grundstück nicht beim Erwerber verbleibt, sondern der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt. § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG verlangt die zivilrechtlich wirksame Beseitigung des Anspruchs des Erwerbers gegen den Veräußerer auf Verschaffung des Eigentums an dem Grundstück durch Aufhebung des Grundstückskaufvertrags.

Erwerb eines Grundstücks durch mehrere Personen

Kaufen mehrere Erwerber ein Grundstück, steht ihnen gegen den Verkäufer grundsätzlich ein gemeinschaftlicher Anspruch auf Eigentumsübertragung zu. Dieser Anspruch ist auf eine unteilbare Leistung gerichtet. Die Erwerber können nicht jeweils die Übertragung eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück auf sich, sondern grundsätzlich nur die Übereignung des ganzen Grundstücks auf alle Erwerber verlangen. Das Ausscheiden nur eines Erwerbers eines Miteigentumsanteils aus dem Grundstückskaufvertrag vermag den Anspruch der Erwerberseite auf Übereignung des Grundstücks danach nicht zu beseitigen.

Ein mit mehreren Erwerbern geschlossener Vertrag über den Kauf eines Grundstücks kann zivilrechtlich nur dadurch rückgängig gemacht werden, dass er insgesamt aufgehoben wird. Fehlt es daran, besteht kein Anspruch auf Aufhebung der ursprünglichen Steuerfestsetzung.

Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht zivilrechtlich wirksam beseitigt

Im Streitfall hat das FG zu Unrecht nicht berücksichtigt, dass der Vertrag vom 9.7.2021 den gemeinschaftlichen Anspruch der Klägerin und des L auf Übereignung des Grundstücks gemäß dem Kaufvertrag vom 2.4.2020 nicht zivilrechtlich wirksam beseitigt hat. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 2.4.2020 haben die Klägerin und L das Grundstück gekauft und als Bruchteilsgemeinschaft (§ 714 BGB) einen Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen die Eheleute N erworben. Der Annahme eines gemeinschaftlichen Übereignungsanspruchs der Erwerber steht die Angabe „zu je ½ Anteil“ im Vertrag nicht entgegen. Denn sie hat ihre Ursache in § 47 Abs. 1 GBO, wonach die Eintragung eines Rechts für mehrere gemeinschaftlich in der Weise erfolgen soll, dass entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird. Wenn – wie im Streitfall – die Auflassung zusammen mit dem Abschluss des Kaufvertrags in einer Urkunde erfolgt, enthält der Kaufvertrag zwangsläufig die Angabe der Anteile der Erwerber in Bruchteilen.

Dafür, dass die Klägerin und L – statt eines Anspruchs auf Übereignung eines Grundstücks als unteilbare Leistung – jeweils einen Anspruch auf Übertragung eines Miteigentumsanteils erworben haben, enthält der Vertrag vom 2.4.2020 keine Anhaltspunkte. Nach seinem Wortlaut haben die Eheleute N ein Grundstück als Ganzes und nicht mehrere Miteigentumsanteile an die Klägerin und L verkauft. Der Umstand, dass die Vertragsparteien nachträglich – bei der Beurkundung des Vertrags vom 9.7.2021 – von einem anderen Vertragsinhalt ausgegangen sind, vermag daran nichts zu ändern. Das im Vertrag vom 9.7.2021 wiedergegebene Rechtsverständnis, bei dem Vertrag vom 2.4.2020 handele es sich um zwei Kaufverträge über Miteigentumsanteile am Grundstück bindet das FA und die Gerichte nicht.

Durch den notariell beurkundeten Vertrag vom 9.7.2021 ist der gemeinschaftliche Anspruch der Klägerin und des L auf Übereignung des Grundstücks nicht zivilrechtlich wirksam beseitigt worden. Nach dem Wortlaut des Vertrags haben die Klägerin, L und die Eheleute N den ursprünglichen Grundstückskaufvertrag nicht insgesamt aufgehoben, sondern lediglich das Ausscheiden der Klägerin aus dem Erwerbsgeschäft vereinbart. Die als „Vertrag zur Rückgängigmachung des Erwerbs eines ½ Miteigentumsanteils, Neuverkauf des Anteils“ bezeichnete Urkunde vom 9.7.2021 bestimmt, dass die Vertragsparteien den Vertrag vom 2.4.2020 nur „hinsichtlich des an die Klägerin verkauften Miteigentumsanteils“ aufheben.

Dieses Verständnis entspricht auch der Interessenlage der Vertragsparteien. Nach den Feststellungen des FG wollte L das Grundstück trotz der Trennung von der Klägerin nach wie vor erwerben und hätte einer vollständigen Aufhebung des Vertrags nicht zugestimmt. Gleiches gilt nach den Feststellungen des FG für die Eheleute N, die das Grundstück auf jeden Fall veräußern wollten. Das Ausscheiden nur eines von mehreren Erwerbern aus dem Grundstückskaufvertrag kann den gemeinschaftlichen Anspruch der Erwerberseite auf Übereignung des Gesamtgrundstücks nicht wirksam beseitigen.

BFH, Urteil v. 14.1.2026, II R 24/23; veröffentlicht am 2.4.2026

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