Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude

Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Boden und Gebäude ist danach lediglich geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Eine Abweichung zwischen der vertraglich vereinbarten AfA-Bemessungsgrundlage und der von einem Sachverständigengutachten ermittelten AfA-Bemessungsgrundlage von weniger als 10 % ist unbeachtlich.

Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage

Folgender Fall wurde verhandelt: Im Streitjahr erwarben die Kläger eine Eigentumswohnung (ETW) zu Miteigentum in gleichen Anteilen. Im notariellen Kaufvertrag war geregelt, dass von dem Kaufpreis von 495.000 EUR ein Betrag 188.000 EUR auf den Grund und Boden und ein Betrag von 307.000 EUR auf das Gebäude entfalle. Für die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage gingen die Kläger davon aus, dass von den Anschaffungskosten der ETW ein prozentualer Anteil von 61,96 % auf den Gebäudeteil entfalle. Bei der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage hat das Finanzamt die Aufteilung des Kaufpreises nach der Arbeitshilfe des BMF zur Aufteilung des Grundstückskaufpreises berechnet und nahm an, dass Kaufpreisanteile von 57,16 % auf den Grund und Boden und von 42,84 % auf das das Gebäude entfallen würden. Nach erfolglosem Einspruch begehren die Kläger im Klageverfahren weiter die im Kaufvertrag geregelte Aufteilung.

Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag

Das FG hat der Klage stattgegeben. Die Höhe der Gebäude-AfA richtet sich nach den Anschaffungskosten für das Gebäude (§ 7 Abs. 4 EStG). Wurde eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, ist diese grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Nach Auffassung des FG bestehen keine Zweifel an der vertraglichen Aufteilung des Kaufpreises. Die Einwendung des Finanzamts, dass die vertragliche Aufteilung nicht anzuerkennen sei, ist nach Meinung des FG unzutreffend.

Die Abweichung zwischen der im notariellen Vertrag vereinbarten AfA-Bemessungsgrundlage und der von einem Sachverständigengutachten ermittelten AfA-Bemessungsgrundlage beträgt im Streitfall 4,49 % und ist nach Auffassung des FG unbeachtlich, da sie unter 10 % liegt. Diese Abweichung wird mit der "natürlichen" Marktspanne begründet, die dazu führt, dass selbst im Rahmen von Kaufpreisverhandlungen unterschiedliche Preise für ähnliche Immobilien erzielt werden. Deshalb kann grundsätzlich einer vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung nicht die Angemessenheit versagt werden, wenn die Abweichung der  vereinbarten Kaufpreisaufteilung von der gutachterlichen Wertermittlung weniger als 10 % beträgt. 

FG München, Urteil v. 10.4.2024, 12 K 861/19