Preißer/Seltenreich/Königer, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Bewertungsgesetz, BewG § 195 BewG Gebäude auf fremden Grund und Boden

Ausgewählte Rechtsprechung:

BFH vom 16.01.2019, BStBl II 2020, 730;

BFH vom 02.08.1989 BStBl II 1989, 826;

BFH vom 21.12.1978 BStBl II 1979, 466.

Richtlinien:

R B 195.1 bis 195.2 ErbStR.

Hinweise:

H B 195.1 bis 195.2 ErbStH.

1 Allgemeines

Rz. 1

Zu betrachten sind zwei selbstständige wirtschaftliche Einheiten: ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 180 Abs. 2 BewG) und der dazu gehörende Grund und Boden mit fremdem Gebäude (belastetes Grundstück). Zu bewerten ist im Einzelfall diejenige Einheit, die durch Erwerb v.T.w. wegen oder Schenkung übergeht.

Rz. 2

Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zuzurechnen ist. Dies ist insb. dann der Fall,

• wenn das errichtete Gebäude nur ein sog. Scheinbestandteil des Grund und Bodens ist ("Nur vorübergehender Zweck" nach § 95 BGB, bspw. bei Tankstellengebäuden, die von den Mineralölgesellschaften auf ihnen nicht gehörenden Grundstücken errichtet werden) oder

• dem Nutzungsberechtigten für den Fall der Nutzungsbeendigung gegenüber dem Eigentümer des Grund und Bodens ein Anspruch auf Ersatz des Verkehrswerts des Gebäudes zusteht. Ein solcher Anspruch kann sich aus einer vertraglichen Vereinbarung oder aus dem BGB ergeben.

  Auch wenn der Nutzungsberechtigte wirtschaftliches Eigentum i. S. v. § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO am Gebäude hat, handelt es sich um ein Gebäude auf fremden Grund und Boden.

Rz. 3

Im Urteil vom 21.12.1978 (BStBl II 1979, 466) kam der BFH zu dem Ergebnis, dass ein dem Gesellschafter einer KG gehörendes Grundstück nicht allein dadurch wirtschaftliches Eigentum der KG wird, dass sie es für ihr Unternehmen nutzt, Betriebsgebäude darauf errichtet und die Lasten dafür trägt. Solange keine eindeutigen Vereinbarungen vorliegen, nach denen der Gesellschafter als bürgerlich-rechtlicher Eigentümer in seiner Verfügungsmacht über die Gebäude beschränkt ist, können auch die Gebäude nicht als selbstständige wirtschaftliche Einheit (Gebäude auf fremdem Grund und Boden) der KG als wirtschaftlicher Eigentümerin zugerechnet werden.

2 Wirtschaftliche Einheit und Vermögensart

2.1 Gebäude

Rz. 4

Zur wirtschaftlichen Einheit "Gebäude auf fremdem Grund und Boden" gehören das Gebäude, die vom Nutzungsberechtigten errichteten Außenanlagen, die sonstigen wesentlichen Bestandteile und das Zubehör (§ 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG). Werden auf einem Grundstück nur Betriebsvorrichtungen (§ 176 Abs. 2 Nr. 2 BewG) oder Außenanlagen errichtet, liegt kein Gebäude auf fremdem Grund und Boden vor (R B 195.1 Abs. 2 Satz 5 ErbStR).

Rz. 5

Die Vermögensart kann – je nach Nutzung – eine unterschiedliche sein. In Betracht kommt das Grundvermögen oder das BV, wenn es sich um Betriebsgrundstücke i. S. v. § 99 BewG handelt (was wohl i. d. R. der Fall sein dürfte).

2.2 Belastetes Grundstück

Rz. 6

Die wirtschaftliche Einheit "Grund und Boden mit fremden Gebäuden" (belastetes Grundstück) umfasst die (üblicherweise) vertraglich überlassene Grundstücksfläche. Dabei ist neben der überbauten Grundfläche des Gebäudes regelmäßig auch die restliche genutzte Fläche zu erfassen Nach dem BFH-Urteil vom 02.08.1989 (BStBl II 1989, 826) bilden die Grundfläche und der Umgriff von Gebäuden auf fremden Grund und Boden stets eine selbstständige wirtschaftliche Einheit.

Enthält der Vertrag keine Angaben zur überlassenen Grundstücksfläche, ist auf die tatsächlichen Verhältnisse des Einzelfalls abzustellen. Ist eine eindeutige Abgrenzung nicht möglich, bestehen keine Bedenken, vom Fünffachen der bebauten Fläche auszugehen.

Ist ein einheitliches Gebäude auf mehreren unmittelbar nebeneinander liegenden Grundstücken errichtet worden, die unterschiedlichen Grundstückseigentümern gehören, gilt R B 192.1 Abs. 4 ErbStR entsprechend (R B 195.1 Abs. 3 ErbStR).

Rz. 7

Die Vermögensart kann – je nach Nutzung – eine unterschiedliche sein; i. d. R. wird es sich jedoch um Grundvermögen handeln. Betriebsgrundstücke i. S. v. § 99 BewG, die demzufolge dem BV zuzurechnen sind, können im Einzelfall in Betracht kommen.

Rz. 8

vorläufig frei

3 Bewertung

3.1 Allgemeines

Rz. 9

Für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks sind nach § 195 Abs. 1 BewG getrennte Wertermittlungen erforderlich. Das BewG regelt in § 195 Abs. 2 BewG die Bewertung des Gebäudes und in § 195 Abs. 3 BewG die Bewertung des belasteten Grundstücks. Es handelt sich dabei um typisierende (vereinfachte) Regelungen, für die nicht auf Vorschriften der Verkehrswertermittlung zurückgegriffen wird.

3.2 Gebäude

Rz. 10

Maßgeblich für die Bedarfsbewertung des Gebäudes nach § 195 Abs. 2 BewG ist die Sicht eines möglichen Erwerbers. Er würde für das Objekt (bebautes Grundstück, § 180 Abs. 2 BewG) bei einer überschlägigen Kalkulation nur den aktuellen Gebäudeertragswert (Ertragswertverfahren) oder Gebäudesachwert (Sachwertverfahren) vergüten.

Rz. 11

Der Grundbesitzwert (§ 157 Abs. 3 Satz 2 BewG) ergibt sich bei der Bewertung im Ertragswertverfahren aus dem Gebäudeertragswert. Ist der Nutzer verpflichtet, das Gebäude bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen, ist der Vervielfältiger n...