Preißer/Seltenreich/Königer, Erbschaft- und Schenkungste ... / 6.2.6.2 Wohnungsvermietung als Hauptzweck

Rz. 179

Der Hauptzweck des Betriebes muss in der Vermietung von eigenen Wohnungen i. S. d. § 181 Abs. 9 BewG liegen. Das ist der Fall, wenn die Vermietung den überwiegenden Teil der betrieblichen Tätigkeit ausmacht (vgl. R E 13b.17 Abs. 2 S. 1 ErbStR). Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, sind vermietete Grundstücke (bzw. Grundstücksteile), die entsprechend der Funktions- und Nutzungsdefinition von R 4.2 Abs. 9 EStR fremdgewerblich oder zu fremden freiberuflichen (und sonstigen nicht privaten) Zwecken genutzt werden, ebenfalls nicht verschonungsschädlich (vgl. R E 13b.17 Abs. 2 S. 5 ErbStR).

Rz. 180

Ob die Vermietung den überwiegenden Teil der betrieblichen Tätigkeit ausmacht, ermittelt sich anhand der 50 %-Grenze (vgl. Korezkij in BeckOK, ErbStG § 13b Rz. 158). Als Maßstab gilt dafür die Summe der Grundbesitzwerte aller zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücke oder Grundstücksteile im Verhältnis zur Summe der Grundbesitzwerte aller vermieteten Grundstücke (vgl. R E 13b.17 Abs. 2 S. 4 ErbStR). Im Falle des Leerstands eines zur Vermietung bestimmten Grundstücks aufgrund eines Mieterwechsels oder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist die Zweckbestimmung maßgeblich (vgl. R E 13b.17 Abs. 2 S. 3 ErbStR).

Rz. 181

Der qualifizierte Wohnungsbegriff i. S. d. § 181 Abs. 9 BewG setzt voraus, dass die vermieteten Wohnungen eine Mindestgröße von 23m² haben und die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglichen (vgl. Stalleiken in von Oertzen/Loose ErbStG Rz. 127). Die Grundbesitzwerte der vermieteten Grundstücke werden anhand der einschlägigen Vorschriften des Bewertungsgesetzes (§§ 158ff. BewG) ermittelt. Geck weist jedoch zu Recht daraufhin, dass der Begriff des Grundbesitzwerts mehrdeutig ist und anhand verschiedener Bewertungsverfahren ermittelt werden kann, so dass er vorschlägt, das Ertragswertverfahren für sämtliche Immobilien anzuwenden (vgl. Geck in K/E, ErbStG § 13b Rz. 117). Das Vorgehen der Finanzverwaltung ist in der Praxis aber eine strenge Befolgung der Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Die Behandlung einer Instandhaltungsrücklage bei Wohnungs- und Teileigentum i. S. d. § 93 BewG ist nicht eindeutig geklärt. Grundsätzlich sollte sie als sonstige Kapitalforderung den Grundstückswert nicht beeinflussen (vgl. Korezkij in BeckOK, ErbStG § 13b Rz. 158; s. d. OFD Frankfurt vom 09.06.2020, ZEV 2020).