Rz. 47
§ 185 Abs. 3 Satz 1 BewG regelt die Ermittlung des Gebäudeertragswerts durch Anwendung eines kapitalisierenden Vervielfältigers (Anlage 21 zum BewG). Maßgeblich für den Vervielfältiger ist die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der Liegenschaftszinssatz i. S. d. § 188 BewG (§ 185 Abs. 3 Satz 2 BewG). Mathematisch handelt es sich um einen Zeitrentenbarwertfaktor einer jährlich nachschüssig zahlbaren Rente, wobei als Rente die jährlich anfallenden Reinerträge der Gebäude (Miete, Pacht) mithilfe des Vervielfältigers kapitalisiert werden.
Rz. 48
Die Vervielfältiger sind grds. aus Anlage 21 zum BewG abzulesen. In den Fällen, in denen vorrangig die von den Gutachterausschüssen vorgegebenen Liegenschaftszinssätze anzuwenden sind (§ 188 Abs. 2 Satz 1 BewG), ist der Vervielfältiger – sofern nicht in Anlage 21 zum BewG enthalten – nach der Formel:
Vervielfältiger = 1/qn × qn ./. 1/(q ./. 1)
zu bestimmen (q = Zinsfaktor = 1 + p/100; p = Liegenschaftszinssatz; n = Restnutzungsdauer).
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