Rz. 20
Einem Nutzungsberechtigten sind bei Vermietung des Grundstücks die Einkünfte i. S. v. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zuzurechnen, wenn ihm die volle Besitz- und Verwaltungsbefugnis zusteht, er die Nutzungen tatsächlich zieht, das Grundstück in Besitz hat und es verwaltet. Erzielt der Nießbraucher demnach Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ist bei der Ermittlung des Jahreswerts zunächst von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung auszugehen. Nach dem BFH-Urteil vom 23.07.1980 (BStBl II 1980, 748) steht dem Nießbraucher jedoch nur der Reinertrag des seiner Nutzung unterworfenen Grundstücks zu. Deshalb sind Aufwendungen (z. B. Betriebs- und Verwaltungskosten), die er aufgrund vertraglicher Bestimmungen zu tragen hat, als Werbungskosten abzuziehen. Haben die Vertragsparteien bei Einräumung des Nießbrauchs keine besonderen Regelungen getroffen, sind die Aufwendungen des Nießbrauchers zu berücksichtigen, die er nach den zivilrechtlichen Bestimmungen (§§ 1041, 1045, 1047 BGB) zu tragen hat.
Rz. 21
In Fällen des Nießbrauchs (oder Wohnrechts) an einem Grundstück ist u. E. § 15 Abs. 2 BewG einschlägig. Der Jahreswert entspricht dem Nutzungsvorteil des Berechtigten (Reinertrag). Bei Selbstnutzung ist dies i. d. R. die fiktive Kaltmiete oder auch die ortsübliche Nettomiete nach einem vorhandenen Mietspiegel, sofern der Nießbraucher nicht noch zusätzliche Kosten tragen muss. Werden durch den Nießbrauch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, so kommen diese zum Ansatz. Da diese Nutzungsvorteile in ihrem Betrag grds. weder ungewiss noch (bedeutend) schwankend sind, ist die Anwendung von § 15 Abs. 3 BewG i. d. R. zu verneinen. Im Ergebnis ist dies lediglich eine juristische Streitfrage, da der Jahreswert nach beiden Vorschriften gleich hoch sein dürfte (§ 15 Abs. 3 BewG bejahend bei Vermietung eines Grundstücks BFH vom 15.12.2010, BStBl II 201, 363 und BFH vom 28.05.2019, BStBl II 2020, 326).
Rz. 22
vorläufig frei
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