Wohnraumvermietung und Vorsteuerabzug aus Heizungsanlage

Leitsatz

Schuldet der Vermieter von Wohnraum zum vertragsgemäßen Gebrauch auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser, stehen Kosten des Vermieters für eine neue Heizungsanlage jedenfalls dann im direkten und unmittelbaren Zusammenhang zur steuerfreien Vermietung, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat.

Normenkette

§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a, § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG, Art. 168 Buchst. a EGRL 112/2006 (= MwStSystRL), § 535 Abs. 1 Satz 3, § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB

Sachverhalt

Die Klägerin vermietete mehrere Wohnungen und hatte mietvertraglich für Wärme und Warmwasser zu sorgen, deren Kosten entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen gesondert abzurechnen waren. Sie erwarb eine neue Heizungsanlage und behandelte seitdem die der Höhe nach unveränderten Mietnebenkosten als Entgelt für eine steuerpflichtig neben der steuerfreien Vermietung erbrachte Leistung. Die Kosten der Heizungsanlage ordnete sie entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen nicht den Betriebskosten zu. Gleichwohl machte sie den Vorsteuerabzug aus den Kosten des Erwerbs der neuen Heizungsanlage geltend, den das FA versagt. Demgegenüber gab das FG der Klage im Hauptstreitpunkt statt (FG Münster, Urteil vom 6.4.2021, 5 K 3866/18 U, Haufe-Index 14578439, EFG 2021, 1238).

Entscheidung

Der BFH hob die Entscheidung der Vorinstanz, soweit sie der Klage stattgegebenen hatte, auf und wies auch insoweit die Klage ab.

Hinweis

1. Vermietet der Unternehmer Wohnraum steuerfrei und hat er daneben auch für dessen Wärmeversorgung zu sorgen, die gegenüber der Kaltmiete gesondert abgerechnet wird, kann man sich nach Maßgabe der EuGH-Rechtsprechung (EuGH, Urteil vom 16.4.2015, C‐42/14, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie, EU:C:2015:229) die Frage stellen, ob entgegen der bislang h.M. – gegenüber der steuerfreien Vermietung – eigenständige und dann auch steuerpflichtige Wärmelieferungen vorliegen. Bejaht man dies, stellt sich z.B. die Folgefrage nach einem weitergehenden Vorsteuerabzug aus den Kosten einer neuen Heizungsanlage, die für diese Wärmelieferungen verwendet wird. Die Vorinstanz zu dem hier vorliegenden BFH-Urteil hat einen derartigen Vorsteuerabzug bejaht.

2. Diesen Vorsteuerabzug verneint der BFH aufgrund einer Kostenbetrachtung.

a) Der BFH sieht es für den Vorsteuerabzug entsprechend der EuGH-Rechtsprechung als maßgeblich an, dass die Kosten der Eingangsleistungen Eingang in den Preis der Ausgangsumsätze finden.

b) Mietrechtlich ist die Besonderheit zu beachten, dass der Vermieter die Betriebskosten für Wärmelieferungen zwar gesondert abrechnen kann. Dieses gesonderte Abrechnungsrecht bezieht sich aber nur auf umlagefähige Kosten, zu denen die Erwerbskosten für eine neue Heizungsanlage nicht gehören. Wie das Beispiel einer energetischen Sanierung, die zu einer Mieterhöhung berechtigt, ist der Erwerb der neuen Heizungsanlage bei einer Kostenbetrachtung der steuerfreien Vermietung zuzuordnen, sodass der Vorsteuerabzug zu verneinen ist.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 7.12.2023 – V R 15/21