Rz. 41
[Autor/Stand] Unabhängig von dem Umstand, dass das Sachwertverfahren sich in seinen Grundzügen an dem gemeinen Wert gemäß § 9 BewG als Bewertungsmaßstab orientiert, ist der in diesem Verfahren festzustellende Wert nicht nach für § 9 BewG maßgeblichen Wertermittlungsmethode – Wertermittlung in Ableitung aus tatsächlich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Veräußerungspreisen – zu ermitteln, sondern nach den besonderen Vorschriften der §§ 83–90 BewG. Diese sind in ihren Grundzügen auf die Bewertung mit typisierenden gemeinen Wert ausgerichtet.[2] Die Typisierung beim Sachwertverfahren kommt insb. dadurch zum Ausdruck, dass § 85 BewG für die Wertermittlung die Zugrundelegung durchschnittlicher Herstellungskosten vorschreibt und dadurch die Berücksichtigung etwaiger regionaler Baukostenunterschiede innerhalb des Bundesgebiets ausschließt. Entsprechendes gilt für die Anpassung des Ausgangswerts an den gemeinen Wert nach § 90 BewG.
Rz. 42
[Autor/Stand] Die Bewertung nach den §§ 83–90 BewG lässt bei der Wertermittlung die Berücksichtigung tatsächlich erzielter Preise nicht zu. Gegen einen auf der Grundlage des Sachwertverfahrens ermittelten Einheitswert kann somit nicht mit Erfolg eingewendet werden, dass der festgestellte Einheitswert nicht dem gemeinen Wert entspreche. Es bestehen keine gesetzlichen Vorgaben, nach denen zwischen dem im Sachwertverfahren nach §§ 83 ff. BewG ermittelten Wert und dem gemeinen Wert nach § 9 BewG eine Identität bestehen müsste. Das Gesetz lässt es in den §§ 83 ff. BewG vielmehr genügen, dass sich der im Sachwertverfahren festgestellte Einheitswert am gemeinen Wert orientiert.
Rz. 43
[Autor/Stand] In der Praxis liegen die im Sachwertverfahren ermittelten Einheitswerte grundsätzlich unter dem gemeinen Wert. Aufgrund der fehlenden Verknüpfung der §§ 83 ff. BewG mit der Regelung des § 9 BewG kann z.B. der Umstand, dass der aus einem Kaufpreis für ein Unternehmen auf den mitverkauften Grundbesitz anteilig entfallender Kaufpreis unter dem Einheitswert dieses Grundbesitzes liegt, die Wertfortschreibung des Einheitswertes für diesen Grundbesitz nicht begehrt werden.[5]
Rz. 44
[Autor/Stand] Mit vorstehenden Erwägungen und der Ausrichtung des Sachwerts am gemeinen Wert steht im Einklang, dass im Rahmen des Sachwertverfahren auch Teilwertgesichtspunkte außer Betracht zu bleiben haben.
Beispiel:
Bei der Gewährung eines Abschlags nach § 88 BewG wegen wirtschaftlicher Überalterung ist darauf abzustellen, ob das Gebäude losgelöst von dem konkreten Betrieb bei jeder nach der Bauart möglichen Nutzung als wirtschaftlich überaltert anzusehen ist (s. § 88 Rz. 95);
Zur Ermäßigung des Gebäudesachwerts wegen unorganischen Aufbaus haben betriebsindividuelle Gesichtspunkte außer Betracht zu bleiben (s. § 88 Rz. 52).
Rz. 45– 50
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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