I. Einleitung
Rz. 1
[Autor/Stand] Mit der Einführung des Vergleichswertverfahrens bei der steuerlichen Bewertung beschreitet der Gesetzgeber einen neuen Weg. § 183 BewG ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz 2009 vom 24.12.2008[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden. Bisher sah das Bewertungsgesetz grundsätzlich pauschalierte Bewertungsmethoden zur Wertermittlung von Grundstücken vor. Dies führt ab 2009 dazu, dass bei Bewertungen von Grundstücken nicht ausschließlich ein starres Bewertungsverfahren angewandt, sondern die individuelle Frage der Vergleichbarkeit geprüft werden muss. Die durch das Bewertungsgesetz vorgegebene Pauschalierung bezieht sich lediglich auf die Vorgabe, bei welchen Grundstücksarten der Grundbesitzwert im Vergleichswertverfahren zu ermitteln ist.
Rz. 2
[Autor/Stand] Da sich die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nach § 182 Abs. 2 BewG auf die Grundstücksarten
- Wohnungseigentum,
- Teileigentum und
- Ein- und Zweifamilienhäuser
beschränkt, dürfte die Individualprüfung hinsichtlich der Vergleichbarkeit im Allgemeinen möglich sein. Allerdings darf nicht übersehen werden, dass sich Ein- und Zweifamilienhäuser häufig mit einem sehr stark ausgeprägten und individuellen architektonischen Erscheinungsbild präsentieren und deshalb bereits aus diesem Grund für die Ermittlung des gemeinen Werts im Vergleichswertverfahren ausscheiden.
Rz. 3
[Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat die Bewertung des Grundvermögens mit gleich lautenden Erlassen vom 5.5.2009[5] – GV-Erlass vom 5.5.2009 – näher erläutert.
II. Anlehnung an die Wertermittlungsverordnung
1. Grundlagen
Rz. 4
[Autor/Stand] § 182 BewG entspricht im Wesentlichen der Regelung des § 13 Abs. 1 WertV[2]. Bei der Verkehrswertermittlung kommt das Vergleichswertverfahren von bebauten Grundstücken in erster Linie nur bei solchen Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend gleichartigen Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Hierbei sind insbesondere die Einfamilienhaus-Reihenhäuser, die Eigentumswohnungen sowie einfache freistehende Eigenheime und Garagen zu nennen.
Rz. 5
[Autor/Stand] Die Gesetzesbegründung zu § 183 lautet:[4]
„Zu § 183 – neu –
Die Einzelheiten zum Vergleichswertverfahren werden nicht in einer Rechtsverordnung, sondern unmittelbar im Bewertungsgesetz geregelt.
Zu § 183 Abs. 1
Die Vorschrift entspricht im Wesentlichen der Regelung des § 13 Abs. 1 in Verbindung mit §§ 4, 5 der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6. Dezember 1988, BGBl. I S. 2209, zuletzt geändert durch das Bau- und Raumordnungsgesetz (BauROG) vom 18. August 1997, BGBl. I S. 2081. Sie trägt einer typisierenden Wertermittlung Rechnung. Das Erfordernis hinreichender (nicht absoluter) Übereinstimmung der Vergleichsgrundstücke mit dem zu bewertenden Grundstück dient nicht nur der Verwaltungsvereinfachung, sondern auch dazu, den Kreis der Vergleichsgrundstücke nicht über Gebühr einzuengen. Grundlage sind die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Nachrangig kann auf die in der Finanzverwaltung vorliegenden Unterlagen zu vergleichbaren Kauffällen zurückgegriffen werden.
Zu § 183 Abs. 2
Die Vorschrift ist den Regelungen der §§ 12, 13 Abs. 3 WertV nachgebildet.
Zu § 183 Abs. 3
Besondere Abweichungen im Sinne des § 14 WertV, wie z.B. wertbeeinflussende Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, sind dem Grunde nach zu berücksichtigen; im Rahmen der typisierenden Wertermittlung werden sie jedoch nicht gesondert ermittelt und angesetzt. Dem Steuerpflichtigen steht der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 offen.”
2. Vergleichswertverfahren bei der Verkehrswertermittlung
Rz. 6
[Autor/Stand] Bei der Verkehrswertermittlung nach der WertV[2] sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem Grundstück hinreichend übereinstimmen. Voraussetzung für das Vergleichswertverfahren ist also das Vorhandensein von Vergleichsgrundstücken. Dabei können auch Auskünfte aus der sog. Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse als geeignete Vergleichsdaten herangezogen werden.
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