Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek, Dipl.-Finw. (FH) Ingo Krause
 

Rz. 70

 
Praxis-Beispiel

Ein mit einem Einfamilienhaus (Baujahr 2003) bebautes Grundstück ist zum 1.7.2015 zu bewerten. Mangels Vergleichswerte ist die Bewertung des Einfamilienhauses im Sachwertverfahren durchzuführen. Der danach ermittelte Bodenwert beträgt 60.000 EUR und der Gebäudesachwert 125.460 EUR. Das Einfamilienhaus verfügt über eine 25 m2 große, nicht überdachte Terrasse (Baujahr 2003, Kleinpflaster) und ein 28 m2 großes Außenschwimmbecken (Baujahr 2005, normale Ausführung).

Prüfung der Außenanlagen auf besondere Werthaltigkeit

 

a) Terrasse:

 
Regelherstellungskosten[1] 55 EUR/m2  
× Fläche der Terrasse 25 m2  
Regelherstellungswert   1.375,00 EUR
– Alterswertminderung 30 % (12 Jahre/40 Jahre) –  412,50 EUR
Sachwert Terrasse, abgerundet   962,00 EUR
 

b) Schwimmbecken

 
Regelherstellungskosten[2] 500 EUR/m2  
× Fläche des Schwimmbeckens 28 m2  
Regelherstellungswert   14.000,00 EUR
– Alterswertminderung 33,3 % (10 Jahre/30 Jahre) – 4.667,00 EUR
Sachwert Schwimmbecken   9.333,00 EUR
 

c) Sachwert aller Außenanlagen

 
Sachwert Terrasse 962,00 EUR
Sachwert Schwimmbecken + 9.333,00 EUR
Sachwert der Außenanlagen 10.295,00 EUR
 

d) Prüfung, ob die Sachwerte aller Außenanlagen 10 % des Gebäudesachwerts übersteigen (1. Stufe)

 
Sachwert aller Außenanlagen 10.295,00 EUR
Gebäudesachwert 125.460,00 EUR
Verhältnis der Sachwerte 8,21 %

Da der Sachwert aller Außenanlagen unter der 10 %-Grenze liegt, ist die 2. Stufe zu prüfen, wobei die jeweiligen Größenmerkmale ausschlaggebend sind.

 

e) Prüfung, ob die einzelnen Außenanlagen die Größenmerkmale der ErbStR 2011[3] erreichen (2. Stufe)

 
Größe der Terrasse 25 m2
Größenmerkmal nach ErbStR 2011 1.000 m2
Größe des Schwimmbeckens 28 m2
Größenmerkmal nach ErbStR 2011 50 m2

Die Außenanlagen übersteigen in der Summe ihrer Sachwerte weder 10 % des Gebäudesachwerts (1. Stufe) noch erreichen einzelne Außenanlagen die Größenmerkmale der ErbStR 2011[4] (2. Stufe). Sie sind daher nicht besonders werthaltig und mit dem Ansatz des Bodenwerts und des Gebäudewerts abgegolten.

 

Rz. 70.1

 

Abwandlung:

Wie im Beispiel zuvor, jedoch ist die Terrasse 35 m2 und das Schwimmbecken 54 m2 groß.

Prüfung der Außenanlagen auf besondere Werthaltigkeit

 

a) Terrasse:

 
Regelherstellungskosten[5] 55 EUR/m2  
× Fläche der Terrasse 35 m2  
Regelherstellungswert   1.925,00 EUR
– Alterswertminderung 30 % (12 Jahre/40 Jahre) –  577,50 EUR
Sachwert Terrasse, abgerundet   1.347,00 EUR
 

b) Schwimmbecken

 
Regelherstellungskosten[6] 500 EUR/m2  
× Fläche des Schwimmbeckens 54 m2  
Regelherstellungswert   27.000,00 EUR
– Alterswertminderung 33,3 % (10 Jahre/30 Jahre) – 9.000,00 EUR
Sachwert Schwimmbecken   18.000,00 EUR
 

c) Sachwert aller Außenanlagen

 
Sachwert Terrasse 1.347,00 EUR
Sachwert Schwimmbecken + 18.000,00 EUR
Sachwert der Außenanlagen 19.347,00 EUR
 

d) Prüfung, ob die Sachwerte aller Außenanlagen 10 % des Gebäudesachwerts übersteigen (1. Stufe)

 
Sachwert aller Außenanlagen 19.347,00 EUR
Gebäudesachwert 125.460,00 EUR
Verhältnis der Sachwerte 15,42 %

Da der Sachwert aller Außenanlagen über der 10 %-Grenze liegt, gelten die Außenanlagen insgesamt als besonders werthaltig. Sie sind daher neben dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert zu berücksichtigen.

Da bereits die 1. Stufe (10 %-Grenze) greift, entfällt die Prüfung der 2. Stufe, also die der Größenmerkmale. Wäre die 10 %-Grenze jedoch nicht überschritten worden, wäre das Schwimmbecken gleichwohl als besonders werthaltige Außenanlage zu berücksichtigen gewesen, da es mit einer Größe von 54 m2 das Größenmerkmal der ErbStR 2011[7] (50 m2) überschreitet. In diesem Fall würde die Terrasse dagegen mangels Überschreitung der 10 %-Grenze keine besonders werthaltige Außenanlage darstellen. Sie wäre mit dem Gebäudesachwert abgegolten.

[1] Vgl. Tabelle in R B 190.5 ErbStR 2011.
[2] Vgl. Tabelle in R B 190.5 ErbStR 2011.
[3] Vgl. Tabelle in R B 190.5 ErbStR 2011.
[4] Vgl. Tabelle in R B 190.5 ErbStR 2011.
[5] Vgl. Tabelle in R B 190.5 ErbStR 2011.
[6] Vgl. Tabelle in R B 190.5 ErbStR 2011.
[7] Vgl. Tabelle in R B 190.5 ErbStR 2011.

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