Rz. 64
[Autor/Stand] Die Grundstücksart "Zweifamilienhaus" ist durch das BewÄndG 1965 eingeführt worden (vgl. oben Rz. 3). Durch die enge Begriffsbestimmung des Einfamilienhauses und die Einführung der Grundstücksart Zweifamilienhaus sollten klare Abgrenzungen geschaffen und so die Entscheidung über die Grundstücksart erleichtert werden. Nicht zuletzt war es auch im Interesse einer möglichst zutreffenden Bewertung notwendig, die neue Grundstücksart einzuführen; denn nur auf diese Weise war es möglich, für diese Gruppe eigene Vervielfältiger festzulegen und damit eine sachgerechte Wertermittlung zu ermöglichen.
Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die nur zwei Wohnungen enthalten. Es gilt hier der Wohnungsbegriff, wie er oben in Rz. 28 f. dargestellt wurde. Die Grundstücksart Zweifamilienhaus setzt voraus, dass zwei getrennte Wohneinheiten vorliegen, die jeweils für sich die Voraussetzungen des Wohnungsbegriffs erfüllen. Zu der Grundstücksart Zweifamilienhäuser gehören nicht nur die Gebäude, die zwei gleichwertige Wohnungen haben, sondern auch solche, die im Sprachgebrauch als Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung bezeichnet werden, sofern beide Wohnungen die Merkmale des Wohnungsbegriffs erfüllen. Gleichgültig ist, ob von den beiden Wohnungen eine oder beide vermietet sind. Ein Wohngrundstück mit drei Wohnungen ist ein Mietwohngrundstück, und zwar auch dann, wenn die dritte Wohnung nur von untergeordneter Bedeutung ist. Wie beim Einfamilienhaus wird auch beim Zweifamilienhaus eine Wohnung des Hauspersonals (vgl. oben Rz. 47 f.) nicht mitgerechnet. Ebenso wie bei der Grundstücksart Einfamilienhaus liegt noch ein Zweifamilienhaus vor, wenn es zu gewerblichen (freiberuflichen) oder öffentlichen Zwecken mitbenutzt wird und dadurch die Eigenschaft als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (vgl. oben Rz. 50 f.). Kann für ein bebautes Grundstück die Grundstücksart Zweifamilienhaus deshalb nicht bejaht werden, weil die zusätzlich zu einer bewertungsrechtlich als Wohnung zu beurteilenden Raumeinheit vorhandenen Räume den Wohnungsbegriff nicht erfüllen, wird i.d.R. die Grundstücksart Einfamilienhaus festzustellen sein. Dies gilt unabhängig davon, ob die übrigen Räume deshalb nicht als Wohnung angesehen werden können, weil sie baulich nicht abgeschlossen sind oder weil eine an sich abgeschlossene Raumeinheit ausschließlich oder fast ausschließlich z.B. beruflich oder gewerblich genutzt wird. Bei einem solchen Sachverhalt kann die Grundstücksart Mietwohngrundstück festzustellen sein, wenn die zusätzlich zu der als Wohnung zu beurteilenden Raumeinheit vorhandenen Räume zu Wohnzwecken genutzt werden und in einer Anzahl vorhanden sind, dass die Eigenschaft des Grundstücks als Zweifamilienhaus wesentlich beeinträchtigt ist. Dies wird regelmäßig dann der Fall sein, wenn die als Wohnung zu beurteilende Raumeinheit weniger als die Hälfte der gesamten Wohnfläche umfasst.
Rz. 65
[Autor/Stand] Zur Bewertung von Wohnungseigentum als Zweifamilienhaus vgl. § 93 BewG Rz. 9.
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