1. Übliche Miete bei einer eigengenutzten Wohnung
Rz. 161
[Autor/Stand] H 18 GV-Erlass vom 5.5.2009[2] enthält ein Beispiel zur Ermittlung der üblichen Miete für eine eigengenutzte Wohneinheit. Dennoch ergibt sich insoweit ein gewisser Widerspruch zu den Aussagen, die in Abschn. 18 Abs. 2 Nr. 1 GV-Erlass vom 5.5.2009[3] getroffen worden sind.
Rz. 162
[Autor/Stand] Das Beispiel in H 18 GV-Erlass vom 5.5.2009 hat folgenden Wortlaut:
In einem Mietwohngrundstück befinden sich vier vergleichbare Wohnungen. Drei Wohnungen sind vermietet, zu 5, 7 und 10 EUR/m[2] Wohnfläche. Eine Wohnung ist selbstgenutzt. Die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen beträgt nach dem Mietspiegel 11 EUR/m[2].
| Wohnung | VereinbarteNettokaltmiete | Übliche Miete | Anzusetzende Vergleichsmiete |
|---|---|---|---|
| Wohneinheit 1 | 5 EUR | 11 EUR | 11 EUR |
| Wohneinheit 2 | 7 EUR | 11 EUR | 11 EUR |
| Wohneinheit 3 | 10 EUR | 11 EUR | 10 EUR |
| Wohneinheit 4 (eigengenutzt) | – | 11 EUR | 11 EUR |
Rz. 163
[Autor/Stand] Aus diesem Beispiel ergibt sich, dass bei jeder Wohneinheit die Wertabweichungsgrenze des § 186 Abs. 2 Nr. 2 BewG ermittelt und geprüft wird. Dabei wird im Beispielsfall jeweils die übliche Miete zu Grunde gelegt, die sich aus dem Mietspiegel ergibt. Dagegen sieht Abschn. 18 Abs. 2 Nr. 1 GV-Erlass vom 5.5.2009[6] vor, dass die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten erfolgen kann, wenn für eine eigengenutzte Wohnung in einem Mietwohngrundstück die übliche Miete anzusetzen ist und sich in dem Mietwohngrundstück weitere vermietete Wohnungen befinden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn zumindest eine vermietete Wohnung mit der eigengenutzten Wohnung vergleichbar ist und die Miete für die vermietete Wohnung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommen ist. Für die Regelung in Abschn. 18 Abs. 2 Nr. 1 GV-Erlass vom 5.5.2009[7] spricht die Genauigkeit des zu erwartenden Ergebnisses. Denn eine Ableitung der üblichen Miete für die eigengenutzte Wohnung aus vergleichbaren vermieteten Wohnungen, die in demselben Objekt liegen, dürfte die übliche Miete regelmäßig besser widerspiegeln als die Anwendung eines allgemein für eine bestimmte Region geltenden Mietspiegels, der lediglich Durchschnittswerte enthält.
Die Möglichkeit, die übliche Miete aus Vergleichsmieten desselben Objekts abzuleiten, setzt die Vergleichbarkeit der Wohnungen voraus und erfordert zudem, dass die Mieten für die vermieteten Wohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommen sind. Genau hier können sich in der Praxis Streitpunkte ergeben. Deshalb bietet das Beispiel in H 18 GV-Erlass vom 5.5.2009[8] eine Lösungsmöglichkeit an, wie zu verfahren ist, wenn – wie im angegebenen Beispielsfall – die Mieten in deutlich unterschiedlicher Höhe tatsächlich vereinbart worden sind und die Vergleichbarkeit der Wohnungen nicht bekannt ist.
2. Ferienwohnungen
Rz. 164
[Autor/Stand] Die Ermittlung der üblichen Miete ist bei Ferienwohnungen regelmäßig problematisch, weil eine "üblicherweise zu erzielende Miete" einer Ferienwohnung nicht während eines ganzen Jahres in gleich bleibender Höhe feststellbar ist. Außerdem sind Ferienwohnungen regelmäßig nicht ganzjährig vermietet, so dass sich auch insoweit eine Auswirkung auf die Höhe der maßgebenden Miete ergibt. Die Problematik verschärft sich dadurch, dass § 186 Abs. 1 Satz 1 BewG ausdrücklich auf den Rohertrag abstellt, der nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Bei enger Auslegung dieser Formulierung könnten sich erhebliche Überbewertungen ergeben, wenn eine Ferienwohnung während der Hochsaison übertragen wird. Andererseits könnten sich erhebliche Unterbewertungen ergeben, wenn eine Ferienwohnung in der Nebensaison übertragen wird. Stünde die Ferienwohnung dagegen im Zeitpunkt der Übertragung leer, wäre die "übliche Miete" anzusetzen, ohne dass in diesem Fall klar wäre, wie die übliche Miete angesichts der unterschiedlichen Auslastung und der schwankenden Mieten ermittelt werden könnte. Insbesondere existiert regelmäßig kein allgemein gültiger Mietspiegel.
Rz. 165
[Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat sich in Abschn. 18 Abs. 6 GV-Erlass vom 5.5.2009[3] dafür entschieden, bei Ferienwohnungen stets die übliche Miete anzusetzen und dabei die übliche Miete nach der saisonabhängigen Miete unter Berücksichtigung der üblichen Auslastung zu ermitteln. Soweit der GV-Erlass vom 5.5.2009 diese Art der Ermittlung der üblichen Miete fordert, wenn "sich in einem Mietwohngrundstück Ferienwohnungen" befinden, wird klargestellt, dass die Ferienwohnung der Grundstücksart "Mietwohngrundstück" zuzuordnen sein muss. Wäre die Ferienwohnung der Grundstücksart "Einfamilienhaus" zuzuordnen, wäre die Bewertung nicht im Ertragswe...
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