Rz. 44
[Autor/Stand] Bei Wegfall der Eigenschaft "öffentlich gefördert" durch vorzeitige oder planmäßige Rückzahlung der Darlehen aus öffentlichen Mitteln entfällt die Mietpreisbindung. Deshalb ist vom nächsten Stichtag nach Wegfall der Bindung die Miete für frei finanzierte Wohnungen maßgebend. Der Wegfall der Bindung für das einzelne Grundstück ist keine Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse. Wertfortschreibungen sind daher zulässig.[2] Ob der Grundstückseigentümer und Vermieter den Wegfall der Mietpreisbindung zu einer Erhöhung der Miete nutzt, ist nicht erheblich. Denn allein der Wegfall der Preisbindung und des Besetzungsrechts bewirken eine Werterhöhung des Grundstücks. Geht man davon aus, die Preisbindung mindere den Wert des Grundstücks im Einzelfall, und legt man deshalb bei öffentlich geförderten Wohnungen eine niedrigere Jahresrohmiete oder übliche Miete zugrunde, ist es folgerichtig, diese Vergünstigung zu beseitigen, sobald die Preisbindung entfallen ist. So entschied der BFH in seinem Urteil v. 16.6.1999[3], dass die sich aus der Mietpreisbindung und dem Wohnungsbesetzungsrecht ergebenden Beschränkungen nicht mit den Wohnungen des Grundstücks verbunden sind, wenn die vorzeitige Kündigung und Rückzahlung von Wohnungsfürsorgemitteln einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft möglich ist. Vielmehr sah der BFH den Grund für den Fortbestand dieser Bindungen allein in der Willensentscheidung und damit in den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers, die nach § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG nicht berücksichtigt werden dürfen.
Zahlt ein Eigentümer die öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurück, ist eine Fortschreibung des Einheitswerts zu prüfen. Der Grundstückseigentümer kann die für ihn nachteilige Erhöhung des Einheitswerts nicht dadurch rückgängig machen, dass er die vorzeitige Tilgung der öffentlichen Mittel rückabwickelt. Denn die Eigenschaft "öffentlich gefördert" ist mit der Rückzahlung weggefallen. An dieser Rechtsfolge würde sich auch nichts ändern, wenn die Bewilligungsbehörde das Darlehen wieder gewähren würde.
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