1. Mietpreisbindung
Rz. 142
[Autor/Stand] Zur Mietpreisbindung wurde in R 167 Satz 6 ErbStR 2003 ausgeführt:
"Maßgebend ist die Miete, die vertraglich vereinbart worden ist, unabhängig davon, ob Mietpreisbindungen bestehen."
Bei der Ermittlung des Grundstückswerts ist somit auch dann von der tatsächlich vereinbarten Miete auszugehen, wenn Mietpreisbindungen öffentlich-rechtlicher oder privat-rechtlicher Art bestehen.[2] Es darf also in diesen Fällen nicht die übliche Miete angesetzt werden. Eine Korrektur der Jahresmiete um die gewährten Zinsvergünstigungen aufgrund niedrig verzinslicher Darlehen oder um gewährte Aufwendungszuschüsse ist ebenfalls nicht vorzunehmen.
Wird der mietpreisgebundene Wohnraum vom Arbeitgeber überlassen, ist für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 nicht auf die vereinbarte Miete abzustellen, sondern auf die übliche Miete. Denn § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG a.F. bestimmt für die Fälle, in denen der Arbeitgeber als Vermieter auftritt, dass es stets auf die übliche Miete ankommt. Dies gilt auch dann, wenn der Grundstückseigentümer die mietpreisgebundene Wohnung an einen Angehörigen i.S. des § 15 AO überlässt. Für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 kommt es auch in den Fällen der Überlassung von Grundstücken an Arbeitnehmer oder an Angehörige i.S. des § 15 AO nur dann zum Ansatz der üblichen Miete, wenn das Grundstück oder die Grundstücksteile zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen worden sind.
Rz. 143
[Autor/Stand] Bei Wohnungen, die vor dem 3.10.1990 im Beitrittsgebiet bezugsfertig geworden waren, war die Miete preisrechtlich gebunden, da § 11 Abs. 2 Miethöhengesetz in der Fassung des Einigungsvertrages das Mietrecht der ehemaligen DDR bis Ende 1997 festgeschrieben hat.
Zwar waren gegenüber den Mietansätzen im Zeitpunkt des Beitritts in der Folgezeit aufgrund der ersten und zweiten Grundmietenverordnung und aufgrund des Gesetzes zur Überleitung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet Mieterhöhungen eingetreten, jedoch lagen die preisgebundenen Mieten mehr oder weniger unter der ortsüblichen Miete. Dies hat sich auch nach dem Übergang in das Vergleichsmietensystem ab 1998 erst allmählich geändert, da die Mietanpassungen nur im Rahmen der Vorgaben des Miethöhengesetzes vorgenommen werden durften. In diesen Fällen ist bei der Grundstücksbewertung an die vereinbarte Miete anzuknüpfen, und zwar auch für Zeiträume vor 1998.[4]
Rz. 144
[Autor/Stand] Auf die mietpreisrechtlich gebundene Miete ist auch in den Fällen abzustellen, in denen die Bindungswirkung im Besteuerungszeitpunkt nur noch für einen kurzen Zeitraum besteht. Dies führt i.d.R. bei diesen Objekten zu Grundstückswerten, die unter dem durchschnittlichen Wertniveau von 50 % des Verkehrswerts liegen. Eine solche Unterbewertung hat der Gesetzgeber bewusst in Kauf genommen. Eine Korrektur ergibt sich in diesen Fällen lediglich durch den Ansatz des Mindestwerts nach § 146 Abs. 6 BewG. Handelt es sich jedoch bei dem Mietobjekt um eine Eigentumswohnung, bei der nur ein kleiner Grundstücksanteil angesetzt wird, sowie um Wohnbauten, die aufgrund eines Erbbaurechts auf einem fremden Grundstück errichtet worden sind, kann auch der Ansatz des Mindestwerts eine erhebliche Unterbewertung nicht verhindern.
2. Ferienwohnungen
Rz. 145
[Autor/Stand] Ferienwohnungen liegen meist in bauordnungsrechtlich ausgewiesenen Sondergebieten, auch wenn die Gemeinde ausdrücklich ein Dauerwohnen in diesem Gebiet zugelassen hat. Darüber hinaus rechnen zu dieser Gruppe von Grundstücken Wohnungen, die sich aufgrund ihrer Bauweise nicht zum dauernden Bewohnen eignen, z.B. in den Wintermonaten wegen unzureichender Isolierung nur bedingt genutzt werden können.[2] Ferienwohnungen werden entweder von dem Grundstückseigentümer oder von Feriengästen dazu genutzt, um dort vorwiegend den Urlaub oder die Wochenenden zu verbringen.
Aus der nur gelegentlichen Nutzung ergeben sich praktische Schwierigkeiten für die Grundstücksbewertung, und zwar wegen der Berücksichtigung der Leerstandszeiten. Eine Ferienwohnung, die durch Vermietung, ggf unter Einschaltung einer Feriendienstorganisation, genutzt wird, steht im Laufe des Jahres häufig leer, insbesondere außerhalb der Saison. Hier stellt sich Frage, ob neben den vereinbarten Mieten für die Leerstandszeiten noch zusätzlich eine übliche Miete anzusetzen ist. Die Finanzverwaltung hat sich zu diesem Problem weder in den gleich lautenden Ländererlassen v. 28.5.1997[3] noch in den ErbStR 2003 geäußert.
Eine Tendenz, wie sie dieses Problem zu lösen beabsichtigt, ergibt sich für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 lediglich aus dem Entwurf der gleich lautenden Ländererlasse v. 28.5.1997, der hierzu folge...
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