Rz. 118
[Autor/Stand] Rechtsgrundlage für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist bei unbebauten Grundstücken § 138 Abs. 4 BewG i.d.F. des Jahressteuergesetzes 2007[2]. Für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2007 war Rechtsgrundlage § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG. Für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2008 gilt § 198 BewG. Zunächst wurde davon ausgegangen, dass sich nur in Ausnahmefällen durch die in § 145 Abs. 3 BewG vorgeschriebene Grundstücksbewertung ein Wert ergeben kann, der über dem tatsächlichen Wert des Grundstücks liegt. Dennoch hat man zur Vermeidung einer Überbesteuerung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie bei der Grunderwerbsteuer dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit des Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts eingeräumt.
Ein solcher Nachweis ist für den Grundstückseigentümer immer dann lohnend, wenn die wertmindernden Umstände nach Saldierung mit den werterhöhenden Merkmalen über den pauschalen Abschlag von 20 % des Bodenrichtwerts hinausgehen. Es hat sich gezeigt, dass der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 insbesondere dann lohnend ist, wenn Grundstücke übertragen werden, die in Regionen liegen, in denen die Bodenrichtwerte seit dem 1.1.1996 gefallen sind.
1. Wertmindernde Umstände
Rz. 119
[Autor/Stand] Ein Nachweis dürfte sich für den Steuerpflichtigen dann lohnen, wenn die folgenden wertmindernden Umstände, ggf. in kumulierter Form, vorliegen.
2. Ungünstiger Zuschnitt eines Grundstücks
Rz. 120
[Autor/Stand] Ist ein Grundstück unzweckmäßig geschnitten und wird dadurch die bauliche Nutzung erheblich beeinträchtigt, führt dies bei der Verkehrswertermittlung zu einem entsprechenden Abschlag. Betroffen hiervon sind insbesondere schmale und tiefgeschnittene Grundstücke, wobei dies nur dann wertrelevant sein dürfte, wenn der wertmindernde Umstand nicht bereits durch die Aufteilung in Vorder- und Hinterland hinreichend berücksichtigt worden ist.
3. Ecklage eines Grundstücks
Rz. 121
[Autor/Stand] Die Ecklage eines Grundstücks wirkt sich dann wertmindernd aus, wenn auf dem Grundstück ein Wohngebäude errichtet werden kann und es sich bei den "kreuzenden" Straßen um befahrene Geschäftsstraßen handelt. Bei Geschäftsgrundstücken ist die Ecklage ggf. ein werterhöhender Umstand, der allerdings in dem Bewertungsverfahren nach § 145 Abs. 3 BewG nicht durch einen Zuschlag erfasst wird.
4. Ungünstige Bodenverhältnisse
Rz. 122
[Autor/Stand] Ungünstige Bodenverhältnisse führen i.d.R. zu höheren Gründungskosten, die sich wiederum wertmindernd auf den Verkehrswert des Grundstücks auswirken. Dies gilt insbesondere für aufgeschüttete Böden, Hanggelände und grundwassergefährdete Grundstücke. Voraussetzung für einen evtl. niedrigen Verkehrswert ist in diesen Fällen, dass sich die Bodenbeschaffenheit noch nicht auf die Höhe des Bodenrichtwerts ausgewirkt hat.
5. Emissionen und Immissionen
Rz. 123
[Autor/Stand] Emissionen und Immissionen können ebenfalls zu einer Wertminderung führen.Dabei ist besonders darauf zu achten, dass sich diese wertmindernden Umstände nicht bereits im Bodenrichtwert niedergeschlagen haben. Beeinträchtigungen durch Rauch, Staub und Gerüche sowie durch Lärm, die ein größeres Gebiet "belasten", haben sich i.d.R. auf alle Grundstücke in der Bodenrichtwertzone wertmindernd ausgewirkt. Hier kommt eine zusätzliche Wertminderung nur für solche Grundstücke in Betracht, die in unmittelbarer Nähe zur Quelle der Belästigung liegen, wie z.B. in der Nähe einer Zementfabrik, eines Hochofens, einer Gießerei, einer Mülldeponie oder einer Verbrennungsanlage für hochgiftige Stoffe.
Rz. 124
[Autor/Stand] Zu den einzelnen Ermäßigungstatbeständen gilt – in Anlehnung an die Einheitsbewertung 1964 – Folgendes:
| Ermäßigungsgrund | Höhe der Ermäßigung |
|---|---|
| Lärmbelästigung durch Gewerbelärm | 8 % bis 10 % |
| Fluglärm | je nach Lärmzone: 3 % bis 10 % |
| Beeinträchtigung durch Gerüche | bis zu 5 % |
| Rauch- und Staubbelästigung | bis zu 10 % |
6. Unterschutzstellung als Bodendenkmal
Rz. 125
[Autor/Stand] Die Unterschutzstellung eines Geländes als Bodendenkmal kann sich wertmindernd auf die Grundstücksbewertung auswirken. Bei der Verkehrswertermittlung wird diese Wertminderung in der Weise berechnet, dass der Bodenwert ohne Berücksichtigung der Bodendenkmaleigenschaft um den Barwert der Nachteile aus der Denkmaleigenschaft gemindert und um den Barwert der Vorteile aus dieser Eigenschaft erhöht wird. Demnach ergibt sich nur dann ein geringerer Wertansatz aufgrund der Denkmaleigenschaft, wenn die Nachteile die Vorteile überwiegen. Orientiert man sich bei der Höhe der Wertminderung an den Vorgaben aus der Einheitsbewertung 1964, so dürfte der Abschlag wegen der Unterschutzstellung als Bodendenkmal 5 %, bei Einzelnachweis höchstens 10 % betragen. Dies reicht für sich allein nicht aus, um eine Grundstücksbewertung mit einem niedri...
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