Rz. 37
[Autor/Stand] Die Regelungen zu den Bewirtschaftungskosten entsprechen § 18 Abs. 1 der Wertermittlungsverordnung. Seit dem 1.7.2010 ergeben sich die Bewirtschaftungskosten aus § 19 Abs. 1 Immobilienwertermittlungsverordnung. Danach sind als Bewirtschaftungskosten die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahme gedeckt sind.
Rz. 38
[Autor/Stand] Zu den Betriebskosten iS der Immobilienwertermittlungsverordnung gehören die nachstehend genannten Kosten.[3]
1. Verwaltungskosten
Rz. 39
[Autor/Stand] Sie umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung.
2. Instandhaltungskosten
Rz. 40
[Autor/Stand] Sie umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen.
3. Mietausfallwagnis
Rz. 41
[Autor/Stand] Es umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Räumen entstehen, die zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt sind. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung.
4. Betriebskosten
Rz. 42
[Autor/Stand] Betriebskosten sind nach der Definition in § 19 Abs. 3 WertV[2] solche Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. Eine vergleichbare Definition enthält die Immobilienwertermittlungsverordnung[3] zwar nicht. Dennoch bestehen keine inhaltlichen Unterschiede. Der Umfang der Zugehörigkeit von Kosten zu den Betriebskosten richtet sich nach der Betriebskostenverordnung, aus der sich im Ergebnis eine abschließende Aufzählung der Betriebskosten ergibt.[4] Da derartige Kosten in der Praxis regelmäßig auf den Mieter umgelegt werden, sind die Kosten durch Umlagen gedeckt und in diesem Fall nicht mehr zur Ermittlung des Reinertrags vom Rohertrag des Grundstücks abzuziehen.[5]
Rz. 43
[Autor/Stand] Im Gegensatz zur Wertermittlungsverordnung[7] werden die Abschreibungen in der Immobilienwertermittlungsverordnung[8] zwar nicht mehr bei den Bewirtschaftungskosten aufgeführt. Dennoch ergeben sich im Ergebnis keine Unterschiede, weil auch bei der Wertermittlungsverordnung die Abschreibungen nicht den Rohertrag minderten, sondern bereits durch Einrechnung in den maßgebenden Vervielfältiger berücksichtigt worden waren.
Rz. 44– 45
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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