Rz. 61
[Autor/Stand] Gemäß § 250 Abs. 3 BewG ist das Sachwertverfahren i.S.d. §§ 258–260 BewG ausschließlich auf nicht zu Wohnzwecken dienende Grundstücksarten anzuwenden. Dazu gehören gemäß ausdrücklicher gesetzlicher Vorgabe:
- Geschäftsgrundstücke (§ 250 Abs. 3 Nr. 1 BewG i.V.m. § 249 Abs. 7 BewG)
- Gemischt genutzte Grundstücke (§ 250 Abs. 3 Nr. 2 BewG i.V.m. § 249 Abs. 8 BewG)
- Teileigentum (§ 250 Abs. 3 Nr. 3 BewG i.V.m. § 249 Abs. 6 BewG)
- Sonstige bebaute Grundstücke (§ 250 Abs. 3 Nr. 4 BewG i.V.m. § 249 Abs. 9 BewG)
Die Zuordnung zu den dem Sachwertverfahren unterliegenden Grundstücksarten Geschäftsgrundstück gemäß § 249 Abs. 7 BewG, gemischtgenutztes Grundstück gemäß § 249 Abs. 8 BewG, Teileigentum i.S.d. § 249 Abs. 6 sowie sonstige bebauter Grundstücke i.S.d. § 249 Abs. 9 BewG bestimmt sich entsprechend dem gesetzlichen Ansatz in § 249 BewG nach dem Umfang der Nutzung des bebauten Grundstücks zu Wohn-, betrieblichen oder öffentlichen Zwecken, wobei der jeweilige Anteil an der Wohn- und Nutzfläche maßgeblich ist. Keine Bedeutung für die Zuordnung hat die Höhe einer tatsächlichen bzw. fiktiven Jahresrohmiete.
Rz. 62
[Autor/Stand] Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Teileigentum i.S.d. § 249 Abs. 6 sowie sonstige bebauter Grundstücke i.S.d. § 249 Abs. 9 BewG zeichnen sich allgemein dadurch aus, dass für diese keine Nettokaltmieten je qm/Fläche durch das BewG entsprechend den zu Wohnflächen genutzten Grundstücksarten zur Verfügung gestellt werden, vgl. Anlage 39 zu § 254 BewG. Sie sind daher mangels aktuell bestehender Möglichkeit der Ermittlung eines Rohertrages auf der Grundlage gesetzlicher Vorgaben nach dem Sachwertverfahren zu bewerten.
Rz. 63
[Autor/Stand] Eine Anwendung des Sachwertverfahrens ist ausgeschlossen für Einfamilienhäuser, vgl. § 249 Abs. 2 BewG, Zweifamilienhäuser, vgl. § 249 Abs. 3 BewG, Mietwohngrundstücke, vgl. § 249 Abs. 4 BewG, und Wohnungseigentum, vgl. § 249 Abs. 5 BewG. Für diese Grundstücksarten sieht § 250 Abs. 2 BewG ein Ertragswertverfahren gemäß den §§ 252–256 BewG vor. Bei diesen Grundstücksarten würde grundsätzlich auch eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren in Betracht kommen. Das BewG sieht für den Steuerpflichtigen jedoch kein Wahlrecht hinsichtlich der Anwendung der beiden in Betracht kommenden Bewertungsverfahren vor.
Rz. 64
[Autor/Stand] Das Nebeneinander von Ertragswert- und Sachwertverfahren bei bebauten Grundstücken beruht auf der Erwägung, dass sich zwar für viele, aber nicht für alle bebauten Grundstücke eine übliche Jahresmiete verhältnismäßig leicht ermitteln oder anhand ausreichender Angaben für vermietete Vergleichsobjekte schätzen lässt. Das Sachwertverfahren ist subsidiär anzuwenden, wenn sich das bebaute Grundstück wesentlich von der Mehrzahl der im Ertragswertverfahren zu bewertenden bebauten Grundstücke unterscheidet. Befinden sich auf einem Grundstück mehrere selbständige Gebäude oder Gebäudeteile, erfolgt die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit grundsätzlich einheitlich, abhängig von der Bestimmung der Grundstücksart entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren.[5]
Rz. 65
[Autor/Stand] Die durch den Gesetzgeber vorgesehene Verwendung von Sachwert- und Ertragswertverfahren ist abschließend. Andere Bewertungsverfahren für die Feststellung des Grundsteuerwertes von Grundbesitz sieht das BewG nicht vor und schließt deren Anwendung damit auch aus. Der BFH hat in ständiger Rechtsprechung zum Einheitswertverfahren die Auffassung vertreten, dass die Zweigleisigkeit mit Ertragswert- und Sachwertverfahren für die Bewertung von Grundbesitz ganz allgemein auf sachgerechten Erwägungen beruht.[7] Das BVerfG hatte eine Verfassungsbeschwerde gegen die BFH-Entscheidung nicht zur Entscheidung angenommen.[8] Das FG Rheinland-Pfalz hat dagegen die Auffassung vertreten, dass die Zweigleisigkeit der Bewertung für die überwiegende Anzahl von Ein- und Zweifamilienhäusern im Ertragswertverfahren und für eine demgegenüber kleine Gruppe von Grundstücken im Sachwertverfahren infolge des beträchtlichen Niveauunterschiedes der nach dem BewG zuzuweisenden Wertes wegen Verstoßes gegen Art. 3 GG verfassungswidrig sei.[9]
Rz. 66– 80
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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