Rz. 16
[Autor/Stand] Beim Ertragswertverfahren spiegelt die Kapitalisierung der Reinerträge, die mit dem Grundstück dauerhaft erwirtschaftet werden, den Barwert der zukünftigen Erträge des Grundstücks wider. Damit geht das Ertragswertverfahren davon aus, dass mit dem Gebäude über die unterstellte wirtschaftliche Nutzungsdauer Reinerträge erwirtschaftet. Nach dem Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes können mit dem Gebäude keine Erträge mehr erwirtschaftet werden. Vielmehr verbleibt lediglich der Wert des Grund und Bodens. Da eine von dem Gebäude unabhängige Nutzung des Grund und Bodens erst nach Ablauf der Restnutzungsdauer denkbar ist, muss der Wert des Grund und Bodens – unter der Annahme, dass der Wert des Grund und Bodens nach Ablauf der Restnutzungsdauer dem aktuellen Bodenwert entspricht – über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgezinst werden.
Rz. 17
[Autor/Stand] Sowohl bei der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks als auch bei der Abzinsung des Bodenwerts ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz maßgebend. Grundsätzlich entspricht der Liegenschaftszinssatz den Erwartungen der Marktteilnehmer in die zukünftige Marktentwicklung. Damit spiegelt der Liegenschaftszinssatz die marktübliche Verzinsung der Liegenschaften wider. Allerdings hat der Gesetzgeber mit der einheitlichen gesetzlichen Festlegung der Liegenschaftszinssätze in Abhängigkeit von der Grundstücksart (§ 249 BewG) der Typisierung gegenüber einer konkreten Berücksichtigung der Erwartungen der Marktteilnehmer auf dem regionalen Grundstücksmarkt den Vorrang eingeräumt.
Rz. 18
[Autor/Stand] Nach der Gesetzesbegründung[4] entspricht das vereinfachte Ertragswertverfahren der nachfolgenden Formel:
EW = RE × KF + BW × AF
wobei
| KF = (q[n] – 1) / [q[n] × (q – 1)] | |
| q = 1 + LZ | |
| LZ = p / 100 | |
| AF = q – n | |
| EW = Ertragswert | |
| RE = jährlicher Reinertrag | |
| KF = Kapitalisierungsfaktor (Barwertfaktor; Anlage 37 zum BewG) | |
| AF = Abzinsungsfaktor (Barwertfaktor; Anlage 41 zum BewG) | |
| BW = Bodenwert ohne selbständig nutzbare Teilfläche | |
| LZ = Liegenschaftszinssatz | |
| n = wirtschaftliche Restnutzungsdauer | |
| p = Zinsfuß |
Rz. 19– 20
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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