Rz. 37
[Autor/Stand] Ein mit einem unterkellerten Zweifamilienhaus (Baujahr 1961) bebautes Grundstück ist zum 4.2.2021 zu bewerten. Das Grundstück ist 800 m2 groß. Der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m2. Das Zweifamilienhaus (Gebäudestandard "Basis") verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und hat insgesamt eine Wohnfläche von 200 m2. Die Brutto-Grundfläche beträgt 450 m2. Das Grundstück ist ferner mit einer freistehenden in Massivbauweise errichteten Doppelgarage bebaut (Baujahr 1996). Die Brutto-Grundfläche der Doppelgarage beträgt 42 m2. Besonders werthaltige Außenanlagen und sonstige Anlagen liegen nicht vor.
Der örtliche Gutachterausschuss hat in seinem Grundstücksmarktbericht für das Jahr 2021 weder Vergleichspreise bzw. Vergleichsfaktoren für Zweifamilienhäuser noch Sachwertfaktoren zur Verfügung gestellt.
Das Zweifamilienhaus ist mangels Vergleichspreise bzw. Vergleichsfaktoren im Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG) unter Anwendung der typisierten Wertzahl nach Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022 zu bewerten.
| a) Bodenwert | |||
| Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (800 m2 × 250 EUR/m2) | 200.000 EUR | ||
| b) Gebäudesachwert | |||
| aa) Zweifamilienhaus | |||
| Regelherstellungskosten | 877 EUR/m2 | ||
| (lt. Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016[2] für unterkellertes Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Baujahr 1961, Gebäudestandard "Basis"; Gebäudeart 1.011) | |||
| × | Baupreisindex 2021 Wohnen[3] | 129,2 % | |
| × | Brutto-Grundfläche | 450 m2 | |
| Gebäuderegelherstellungswert | 509.850 EUR | ||
| – | Alterswertminderung (max. 70 %) | 356.895 EUR | |
| (Alter des Zweifamilienhauses am Stichtag 60 Jahre, wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für das Zweifamilienhaus lt. Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022 = 70 Jahre, Alterswertminderung grds. 60 Jahre/70 Jahre = 85,7 %, maximal jedoch 70 %, da Mindestansatz 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG i.d.F. bis 31.12.2022) | |||
| Gebäudesachwert Zweifamilienhaus | 152.955 EUR | ||
| (mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG i.d.F. bis 31.12.2022) | |||
| bb) Garage | |||
| Regelherstellungskosten | 485 EUR/m2 | ||
| (lt. Anlage 24, Teil II zum BewG ab 1.1.2016 für Mehrfachgaragen; Gebäudeart 14.1; Standardstufe 4 Massivbauweise) | |||
| × | Baupreisindex 2021 Nichtwohnen[4] | 130,1 % | |
| × | Brutto-Grundfläche | 42 m2 | |
| Gebäuderegelherstellungswert | 26.460 EUR | ||
| – | Alterswertminderung (25 Jahre/60 Jahre) | 11.025 EUR | |
| (Alter der Doppelgarage am Stichtag 25 Jahre, wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für die Doppelgarage lt. Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022 = 60 Jahre) | |||
| Gebäudesachwert Doppelgarage | 15.435 EUR | ||
| (Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG i.d.F. bis 31.12.2022 von 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts greift nicht) | |||
| c) Vorläufiger Sachwert | 368.390 EUR | ||
| Bodenwert | 200.000 EUR | ||
| Gebäudesachwert Zweifamilienhaus | 152.955 EUR | ||
| Gebäudesachwert Doppelgarage | 15.435 EUR | ||
| d) Grundbesitzwert | |||
| Vorläufiger Sachwert | 368.390 EUR | ||
| × | Wertzahl (lt. Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022) | 0,90 | |
| (Zweifamilienhaus mit einem vorläufigen Sachwert von 368.390 EUR und einem Bodenrichtwert von 250 EUR/m 2 ; keine Interpolation) | |||
| Grundbesitzwert | 331.551 EUR | ||
Eine Abrundung des Grundbesitzwerts ist im Rahmen der Grundbesitzbewertung nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG – anders als im Vierten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG (vgl. § 139 BewG) – nicht vorgesehen.
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