1. Grundlagen
Rz. 4
[Autor/Stand] § 182 BewG entspricht im Wesentlichen der Regelung des § 13 Abs. 1 WertV[2]. Bei der Verkehrswertermittlung kommt das Vergleichswertverfahren von bebauten Grundstücken in erster Linie nur bei solchen Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend gleichartigen Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Hierbei sind insbesondere die Einfamilienhaus-Reihenhäuser, die Eigentumswohnungen sowie einfache freistehende Eigenheime und Garagen zu nennen.
Rz. 5
[Autor/Stand] Die Gesetzesbegründung zu § 183 lautet:[4]
„Zu § 183 – neu –
Die Einzelheiten zum Vergleichswertverfahren werden nicht in einer Rechtsverordnung, sondern unmittelbar im Bewertungsgesetz geregelt.
Zu § 183 Abs. 1
Die Vorschrift entspricht im Wesentlichen der Regelung des § 13 Abs. 1 in Verbindung mit §§ 4, 5 der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6. Dezember 1988, BGBl. I S. 2209, zuletzt geändert durch das Bau- und Raumordnungsgesetz (BauROG) vom 18. August 1997, BGBl. I S. 2081. Sie trägt einer typisierenden Wertermittlung Rechnung. Das Erfordernis hinreichender (nicht absoluter) Übereinstimmung der Vergleichsgrundstücke mit dem zu bewertenden Grundstück dient nicht nur der Verwaltungsvereinfachung, sondern auch dazu, den Kreis der Vergleichsgrundstücke nicht über Gebühr einzuengen. Grundlage sind die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Nachrangig kann auf die in der Finanzverwaltung vorliegenden Unterlagen zu vergleichbaren Kauffällen zurückgegriffen werden.
Zu § 183 Abs. 2
Die Vorschrift ist den Regelungen der §§ 12, 13 Abs. 3 WertV nachgebildet.
Zu § 183 Abs. 3
Besondere Abweichungen im Sinne des § 14 WertV, wie z.B. wertbeeinflussende Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, sind dem Grunde nach zu berücksichtigen; im Rahmen der typisierenden Wertermittlung werden sie jedoch nicht gesondert ermittelt und angesetzt. Dem Steuerpflichtigen steht der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 offen.”
2. Vergleichswertverfahren bei der Verkehrswertermittlung
Rz. 6
[Autor/Stand] Bei der Verkehrswertermittlung nach der WertV[2] sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem Grundstück hinreichend übereinstimmen. Voraussetzung für das Vergleichswertverfahren ist also das Vorhandensein von Vergleichsgrundstücken. Dabei können auch Auskünfte aus der sog. Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse als geeignete Vergleichsdaten herangezogen werden.
3. Wortlaut der Wertermittlungsverordung
Rz. 7
[Autor/Stand] Die §§ 12 bis 14 WertV[2] haben folgenden Wortlaut:
„§ 12 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
(1) Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstücke heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind.
(2) Die Kaufpreise nach Absatz 1 sind auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonstige geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen.
(3) Soll bei der Ermittlung des Verkehrswerts bebauter Grundstücke nach dem Vergleichswertverfahren der Wert der Gebäude getrennt von dem Bodenwert ermittelt werden, können nach Maßgabe des Absatzes 2 auch die auf das jeweilige Gebäude entfallenden Anteile der Kaufpreise gleichartig bebauter und genutzter Grundstücke auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag oder auf eine der sonstigen geeigneten Bezugseinheiten bezogen werden.
§ 13 Ermittlungsgrundlagen
(1) Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.
(2) Zur Ermittlung des Bodenwerts können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der b...
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