1. Rohertrag als Ausgangsgröße
Rz. 13
[Autor/Stand] Ausgangsgröße der Bewertung im Ertragswertverfahren ist der jährliche Rohertrag. Bei Wohngebäuden wird dieser auf der Grundlage von aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche ermittelt, die in Anlage 39 zum BewG, Teil I. und II., ausgewiesen werden. Dabei erfolgt eine Unterscheidung nach
- dem Land, in dem sich das zu bewertende Grundstück befindet,
- drei Grundstücksarten (Ein-, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück),
- drei Wohnflächengruppen (Wohnfläche < 60m[2], 60 bis ≤ 100m[2], 100m[2] und mehr) sowie
- fünf Baujahrgruppen (Baujahr bis 1948, 1949 bis 1978, 1979 bis 1990, 1991 bis 2000, ab 2000).
Rz. 14
[Autor/Stand] Zusätzlich wird die Miete nach sieben gemeindescharfen Mietniveaustufen differenziert.[3] Dazu wird je nach gemeindespezifischer Zuordnung zu einer Mietniveaustufe ein Ab- oder Zuschlag berücksichtigt. Die Mietniveaustufe berücksichtigt die Abweichung der einzelnen Gemeinde vom durchschnittlichen Mietniveau. Bei der Mietniveaustufe 3 ergibt sich wieder ein Zu- noch ein Abschlag. Das durchschnittliche Mietniveau liegt somit definitionsgemäß bei der Mietniveaustufe 3.
Rz. 15
[Autor/Stand] Dadurch hat der Gesetzgeber eine erhebliche Vereinfachung gegenüber der Ermittlung einer marktüblich erzielbaren Miete realisiert. Die Anwendung einer durchschnittlichen Miete auf statistischer Grundlage vereinfacht in einem Massenverfahren insb. auch die Fälle, in denen Grundstücke eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen werden. Denn auch insoweit ist die Ermittlung einer üblichen Miete entbehrlich.
Rz. 16
[Autor/Stand] Bei Wohngrundstücken mit mehr als einer Wohnung, also beim Zweifamilienhaus und beim Mietwohngrundstück, ist jede Wohnung in eine der drei Wohnflächengruppen einzuordnen.[6]
Beispiel:
Ein Mietwohngrundstück besteht aus einem Gebäude mit insgesamt 5 Wohnungen:
Wohnung 1 = 73 m[2]
Wohnung 2 = 55 m[2]
Wohnung 3 = 128 m[2]
Wohnung 4 = 62 m[2]
Wohnung 5 = 45 m[2]
Für die Ermittlung des Rohertrags sind folgende Einteilungen vorzunehmen:
Zwei Wohnungen mit einer Wohnfläche von unter 60 m[2] und einer Gesamtwohnfläche von 100 m[2] (Wohnungen 2 und 5)
Zwei Wohnungen mit einer Wohnfläche von 60 m[2] bis unter 100 m[2] und einer Gesamtwohnfläche von 135 m[2] (Wohnungen 1 und 4)
Eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 100 m[2] und mehr und einer Gesamtwohnfläche von 128 m[2] (Wohnung 3)
Rz. 17
[Autor/Stand] Ursprünglich war im Gesetzgebungsverfahren vorgesehen, neben der Differenzierung der aus statistischen Grundlagen abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten nach Mietniveauunterschieden zwischen den Gemeinden eines Landes auch Mietniveauunterschiede in den Großstädten ab 600.000 Einwohner zu berücksichtigen. Denn insb. in den Großstädten ab 600.000 Einwohner (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) gibt es eine erhebliche Bandbreite an tatsächlich vereinbarten Mieten. Um diese Bandbreite entsprechend den Maßgaben des Bundesverfassungsgerichts relations- und realitätsgerecht abzubilden, wollte der Gesetzgeber lagebedingte Wohnwertunterschiede innerhalb dieser Städte im Rahmen eines Massenverfahrens berücksichtigen. Im Laufe des Gesetzgebungsverfahren konnte der insoweit geplante Zuschlag jedoch nicht durchgesetzt werden.
Rz. 18– 19
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
2. Anlage 39, Teil I, zum BewG
Rz. 20
[Autor/Stand] Die Anlage 39 zum BewG weist die monatlichen Nettokaltmieten in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aus. Die aufgeführten Beträge für die Nettokaltmiete beziehen sich auf die Wertverhältnisse des Hauptfeststellungszeitpunkts 1.1.2022. Da die Wertverhältnisse innerhalb des Hauptfeststellungszeitraums konstant sind, erfolgt innerhalb des Abrechnungszeitraums keine Anpassung der Mieten.
Rz. 21
[Autor/Stand] Die gesetzlich festgelegten monatlichen Nettokaltmieten können zum Teil nicht ohne Rückgriff auf die solide Herleitung aus dem Mikrozensus 2018 und der sonstigen statistisch verfügbaren Daten erläutert werden. So erscheint es beispielsweise merkwürdig, wenn das Wohnen in einem Einfamilienhaus in einzelnen Ländern preiswerter ist als das große Wohnen in einem Mietwohngrundstück. So ist für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 60 m[2] bis unter 100 m2 und einem Baujahr nach 2001 in Nordrhein-Westfalen eine monatliche Nettokaltmiete von 6,65 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche anzusetzen. Dagegen beträgt die monatliche Nettokaltmiete in einem vergleichbaren Mietwohngrundstück 7,38...
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