Rz. 38
[Autor/Stand] Nach den ausdrücklichen Anweisungen in Abschn. 14 Abs. 1 Satz 4 GV-Erlass vom 5.5.2009[2] sind insbesondere folgende Beträge nicht in das Entgelt einzubeziehen:
Rz. 39
Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden.
Die als Umlage gezahlten Betriebskosten iS des § 27 II. BV oder § 2 BetrKV vom 25.11.2003[3], die neben der Miete mit dem Mieter abgerechnet werden können, gehören als umlagefähige Betriebskosten nicht zum Entgelt, weil § 186 Abs. 1 Satz 2 BewG dies ausschließt. Somit handelt es sich beim zu erfassenden Rohertrag um eine "Kaltmiete". Vgl. Anm. 48–54.
Rz. 40
Einnahmen für die Überlassung von Maschinen und Betriebsvorrichtungen.
Maschinen und Betriebsvorrichtungen sind nach § 176 Abs. 2 Nr. 2 BewG auch dann nicht in das Grundvermögen einzubeziehen, wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind. Somit ist es folgerichtig, dass ein Entgelt, das für die Überlassung von Maschinen oder Betriebsvorrichtungen gezahlt wird, nicht als Rohertrag des Grundstücks angesetzt wird.
Rz. 41
Einnahmen für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen (zB bei möblierten Wohnungen, Ferienwohnungen, Studentenwohnheimen).
Bei der Überlassung einer möblierten Wohnung wird regelmäßig ein Teil des Entgelts auf die Möblierung entfallen. Diese Teile des Entgelts dürfen bei der Bewertung des Grundstücks nicht erfasst werden, weil sie nach § 176 Abs. 1 BewG nicht zum Umfang der wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens gehören. Das Gleiche gilt bei Ferienwohnungen oder Studentenwohnheimen, bei denen das Entgelt nicht ausschließlich auf die Überlassung des Grundstücks, sondern auch auf die Möblierung entfällt. In der Praxis stellt sich in diesen Fällen die Frage, nach welchem Maßstab ein einheitlich vereinbartes Entgelt aufgeteilt und dem Rohertrag des Grundstücks zugerechnet werden kann. Die Problematik stellt sich nicht, wenn sich aus den vertraglichen Vereinbarungen konkrete Zuschläge für die Möblierung ergeben. Allerdings ist dabei vorauszusetzen, dass die vereinbarten Zuschläge angemessen sind.
Rz. 42
Dienstleistungen, die nicht die Grundstücksnutzung betreffen.
Derartige Dienstleistungen liegen beispielsweise vor, wenn der Eigentümer dem Mieter auch Reinigungsdienste anbietet. Das für die Reinigung gezahlte Entgelt wird nicht für die Benutzung des bebauten Grundstücks gezahlt und gehört deshalb nicht zum Rohertrag.
Rz. 43
Zuzahlungen Dritter außerhalb des Mietverhältnisses (zB bei Bauherrengemeinschaften Zahlungen des Mietgarantiegebers).
Typischerweise können derartige Zuzahlungen Dritter bei Bauherrengemeinschaften auftreten, bei denen der Mietgarantiegeber Zahlungen an den Eigentümer des Grundstücks leistet, die nicht Ausfluss der vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Eigentümer und dem Mieter sind.
Rz. 44
- Aufwendungszuschüsse im öffentlich geförderten Wohnungsbau.
Rz. 45
Die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer.
Optiert der Vermieter hinsichtlich der Vermietung eines Grundstücks zur Umsatzsteuer, gehört die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer nicht zum Rohertrag. Denn die (unternehmerischen) Vertragsparteien betrachten die Umsatzsteuer als durchlaufenden Posten, weil die Umsatzsteuer regelmäßig auf den Rohertrag aufgeschlagen und nicht aus dem Rohertrag herausgerechnet wird.
Rz. 46– 47
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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