I. Ausgangspunkt der Wertermittlung
Rz. 81
[Autor/Stand] Die Gesetzesbegründung zu § 258 Abs. 1 BewG lautet:[2]
„... Das in den §§ 83 bis 90 BewG geregelte Sachwertverfahren wird auf der Grundlage des aktuellen Stands des Wertermittlungsrechts und der aktuellen Datenlage fortentwickelt.
Das Sachwertverfahren wird in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach den §§ 21 ff. ImmoWertV geregelt. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (vgl. § 8 Absatz 3 ImmoWertV) werden im Rahmen der typisierenden steuerrechtlichen Wertermittlung aus Vereinfachungs- und Automationsgründen nicht gesondert ermittelt ...”
Rz. 82
[Autor/Stand] Ausgangspunkt des Sachwertverfahrens für Zwecke der Grundsteuer ist die gesetzliche Vorgabe des § 258 Abs. 1 BewG einer getrennten Ermittlung des Gebäude- sowie des Bodenwerts. Bei den beiden Wertgrößen handelt es sich grundsätzlich um die bestimmenden Größen zur Wertermittlung von Grundbesitz. Im Allgemeinen kann durch die Summe der beiden Wertgrößen der Gesamtwert eines bebauten Grundstücks realitätsnah abgebildet werden.
Rz. 83
[Autor/Stand] Maßgebliche Wertgröße für das aufstehende Gebäude ist der sog. Gebäudesachwert. Für diesen Wert werden die konkreten Vorgaben zur Wertermittlung durch § 259 BewG zur Verfügung gestellt. Der Gebäudesachwert ergibt sich danach als Produkt aus den indexierten Normalherstellungskosten des Gebäudes und dessen Bruttogrundfläche einschließlich einer ggf. erfolgenden Berücksichtigung der Alterswertminderung.
Rz. 84
[Autor/Stand] Der Gesetzgeber geht laut Gesetzesbegründung bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes für Zwecke der Grundsteuer davon aus, dass die §§ 258–260 BewG eine Fortentwicklung des in den §§ 83–90 BewG geregelten Sachwertverfahrens für Zwecke des Einheitswerts auf der Grundlage des aktuellen Stands des Wertermittlungsrechts und der aktuellen Datenlage darstellen.[6] Die §§ 83–90 BewG enthalten die folgenden Vorgaben für eine Wertermittlung:
II. Bewertung von Grund und Boden, § 84 BewG
Rz. 85
[Autor/Stand] Der Grund und Boden ist mit dem Wert anzusetzen, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre, § 84 BewG. Die Bewertung von Grund und Boden erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 BewG i.V.m. § 17 Abs. 3 BewG mit dem gemeinen Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964. Der gemeine Wert wird gemäß § 9 Abs. 2 BewG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände zu berücksichtigen, die den Preis beeinflussen. Ungewöhnliche oder besondere Verhältnisse haben unberücksichtigt zu bleiben, § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG. Der gemeine Wert ist der im Verkaufsfall für das zu bewertende Grundstück auf dem Grundstücksmarkt üblicherweise erzielbare Preis. Soweit der Wert des Grund und Bodens durch Bebauung in seiner Nutzungsmöglichkeit beeinträchtigt ist, wird eine dadurch eintretende Wertminderung nach der Systematik des Bewertungsgesetzes erst durch die Anwendung der Wertzahl gemäß § 90 BewG und die Wertzahlverordnung auf den für den Grund und Boden zugrunde gelegten Ausgangswert i.S.d. § 83 Satz 1 BewG berücksichtigt.
III. Bewertung des Gebäudes, §§ 85–88 BewG
Rz. 86
[Autor/Stand] Der Gebäudewert – als rein technisch errechneter Gebäudenormalherstellungswert – wird in der Weise ermittelt, dass zunächst die durchschnittlichen Herstellungskosten für das Gebäude auf der Grundlage des umbauten Raumes nach den Baupreisverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt berechnet werden (§ 85 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BewG). Der sich so ergebende Gebäudenormalherstellungswert entspricht dem Wert eines neuen Gebäudes zum Stichtag. Abnutzung und Wertverzehr sind durch Absetzungen für Wertminderung wegen Alters bzw. bauliche Mängel und Schäden, die weder bei der Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswerts noch bei der Wertminderung wegen Alters berücksichtigt worden sind, durch einen Abschlag zu berücksichtigen (§§ 86, 87 BewG). Eine Wertminderung wegen Alters kann für die Zeit nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt nicht vorgenommen werden und ist somit für die nach diesem Zeitpunkt errichteten Gebäude ausgeschlossen. Nach Minderung des Gebäudenormalherstellungswerts um die angeführte Wertminderung wegen Alters und den Abschlag wegen etwaiger Bauschäden ergibt sich der Gebäudesachwert (§ 85 Satz 3 BewG). Mit der Ermittlung des Gebäudesachwerts sind die wertbestimmenden Faktoren berücksichtigt, die sich aus tatsächlichem Umfang, baulichem Zustand und Alter des Gebäudes ergeben. Wegen anderer, bei der Wertermittlung noch nicht berücksichtigter Umstände kann der Gebäudesachwert in besonderen Fällen (§ 85 Satz 4 BewG i.V.m. § 88 BewG) ermäßig oder erhöht werden.
IV. Bewertung der Außenanlagen, § 89 BewG
Rz. 87
[Autor/Stand] Die Ermittlung des Werts der Außenanlagen erfolgt gemäß § 89 BewG
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