Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Bestimmung der Grundstücksart

I. Allgemeines

Rz. 20

^{[Autor/Stand]} Die in § 181 BewG genannten Grundstücksarten finden sich bis auf das Wohnungs- und Teileigentum in § 75 Abs. 1 BewG wieder; das Wohnungs- und Teileigentum wird für die Einheitsbewertung in § 93 BewG geregelt.

Rz. 21

^{[Autor/Stand]} Die nachfolgende Übersicht fasst die sechs Grundstücksarten und ihre Voraussetzungen in Kurzform zusammen:

Grundstücksart	Voraussetzungen
1. Ein- und Zweifamilienhäuser	Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – ist unschädlich, soweit dadurch nicht die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird kein Wohnungseigentum nach Nummer 3
2. Mietwohngrundstücke	Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser i.S.d. Nr. 1 oder Wohnungseigentum nach Nr. 3 sind
3. Wohnungs- und Teileigentum	Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG)
4. Geschäftsgrundstücke	Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum nach Nr. 3 sind
5. gemischt genutzte Grundstücke	Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und keine Grundstücke i.S.d. Nrn. 1 bis 4 sind
6. sonstige bebaute Grundstücke	Grundstücke, die nicht unter die Nrn. 1 bis 5 fallen

Vgl. zur detaillierten Beschreibung der Grundstücksarten Rz. 100 ff.

Rz. 22– 31

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.08.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.08.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.08.2023

II. Tatsächliche Nutzung

Rz. 32

^{[Autor/Stand]} Für die Einordnung eines bebauten Grundstücks in eine der sechs Grundstücksarten ist auf die tatsächliche Nutzung am Bewertungsstichtag abzustellen (Stichtagsprinzip). Dabei ist zu prüfen, in welchem Umfang das Grundstück Wohnzwecken, eigenen oder fremden betrieblichen Zwecken und/oder öffentlichen Zwecken dient. Findet am Bewertungsstichtag keine Nutzung statt, ist darauf abzustellen, welchem Zweck das Grundstück zu dienen bestimmt ist. Insoweit ergeben sich keine Unterschiede zum § 75 BewG.

Rz. 33

^{[Autor/Stand]} Wird ein Grundstück am Bewertungsstichtag zu unterschiedlichen Zwecken, also beispielsweise zu Wohnzwecken und zu betrieblichen Zwecken genutzt, ist die gesamten Wohn- und Nutzfläche auf die unterschiedlichen Nutzungen aufzuteilen. Nach dem Verhältnis der Flächen der einzelnen Nutzungen zur gesamten Wohn- und Nutzfläche richtet sich die anzuwendende Grundstücksart. Vgl. hierzu Rz. 66.

Rz. 34

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.08.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.08.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.08.2023

III. Wohn- und Nutzfläche

Rz. 35

^{[Autor/Stand]} Wohnflächen liegen vor, wenn die Flächen Wohnbedürfnissen dienen. Flächen, die betrieblichen (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind, zählen zu den Nutzflächen (vgl. ergänzend Rz. 44). Werden Wohnräume betrieblich oder freiberuflich mitgenutzt (z.B. Arbeitszimmer innerhalb einer Wohnung), werden diese nicht als betrieblichen Zwecken dienende Räume behandelt. Vgl. ergänzend auch Rz. 42.

Rz. 36

^{[Autor/Stand]} Bei der Abgrenzung der Grundstücksarten wird – wie bei der Grundsteuerbewertung nach § 249 BewG – auf das Verhältnis der jeweiligen Wohn- oder Nutzfläche zur gesamten Wohn- und Nutzfläche abgestellt. D.h. die Flächen, die Wohnzwecken oder aber eigenen oder fremden betrieblichen Zwecken sowie öffentlichen oder sonstigen Zwecken dienen, werden ins Verhältnis zur gesamten Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes gesetzt. Der sich ergebene Prozentsatz ist für die Einordnung in die jeweilige Grundstücksart entscheidend. Maßgebend ist die tatsächliche Nutzung am Bewertungsstichtag.

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Nutzflächen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen (z.B. Garagen, Kellerräume), sind gem. R B 181.1 Abs. 1 Satz 4 ErbStR 2019 bzw. Rz. 8 Satz 4 AEBew JStG 2022 nicht in die obige Verhältnisrechnung einzubeziehen.

Rz. 38

Beispiel:

Ein Wohn- und Geschäftshaus wird zu betrieblichen Zwecken (200 m[2] Nutzfläche) und zu Wohnzwecken genutzt (700 m[2] Wohnfläche). Im Nutzungszusammenhang mit den Wohnflächen stehen Garagen und Kellerräume (150 m[2] Nutzfläche).

Bei der Ermittlung des Nutzungsverhältnisses anhand der Wohn- und Nutzflächen bleibt die Nutzfläche, die im Zusammenhang mit den Wohnflächen steht (150 m[2]), außer Betracht. Somit ergibt sich folgendes Verhältnis für die unterschiedl...