Rz. 39
[Autor/Stand] Häufig wird der örtliche Gutachterausschuss nicht nur Vergleichsfaktoren veröffentlichen, sondern ebenfalls angeben, unter welchen Voraussetzungen die Vergleichsfaktoren angewandt werden können. Die Anwendung der Vergleichsfaktoren setzt voraus, dass die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke beziehungsweise der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, mit dem Zustand des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.
Rz. 40
[Autor/Stand] Liegen hier Abweichungen vor, sind diese durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Dabei sind die Vorgaben des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte maßgebend. Typische Abweichungen können beispielsweise bei der maßgebenden Wohnungsgröße vorliegen. In diesen Fällen wird der örtliche Gutachterausschuss häufig auch Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zur Verfügung stellen, damit die Vergleichsfaktoren für möglichst viele Fallkonstellationen angewandt werden können.
Rz. 41
[Autor/Stand] Liefert der örtliche Gutachterausschuss zur Berücksichtigung von Abweichungen keine Anpassungsfaktoren, kann das Vergleichswertverfahren des Bewertungsgesetzes an seine Grenzen stoßen. Denn das Vergleichsverfahren kann mit Hilfe von Vergleichsfaktoren nur dann zutreffend angewandt werden, wenn eine hinreichende Übereinstimmung des zu bewertenden Grundstücks mit den Grundstücken unterstellt werden kann, die bei der Bildung der Vergleichsfaktoren herangezogen wurden.
Rz. 42
[Autor/Stand] Die Finanzverwaltung versucht, den Anwendungsbereich der Vergleichsfaktoren nicht zu stark einzuschränken. Das soll dadurch gewährleistet werden, dass nach Abschn. 12 Abs. 4 Satz 2 GV-Erlass vom 5.5.2009[5] eine hinreichende Übereinstimmung noch unterstellt werden kann, wenn die wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks um höchstens jeweils 20 % vom Vergleichsgrundstück abweichen. Die 20 %-Grenze kann sich lediglich auf messbare Größen beziehen. In Betracht kommen beispielsweise die Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes, die Grundstücksgröße oder das Alter des Gebäudes.
Rz. 43
[Autor/Stand] Die Hinweise zu Abschn. 12 Abs. 3 und Abs. 4 GV-Erlass vom 5.5.2009[7] enthalten zu der Problematik das nachstehende Beispiel zur Anwendung der Vergleichsfaktoren.
Beispiel
Der Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte enthält im Zusammenhang mit der Darstellung von Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum ua. folgende Angaben:
1. Definition der Musterwohnung:
| Größe (Wohnfläche): | 80 m[2] |
| Geschosslage: | 1. OG |
| Ausstattung: | durchschnittlich (mittel) |
| Unterhaltungszustand: | baujahrtypisch |
| Vermietung: | unvermietet |
| Garage/Stellplatz: | nicht enthalten |
2. Vergleichsfaktoren je Quadratmeter Wohnfläche
| Die Werte sind umgerechnet auf die definierte Musterwohnung. | Baujahrsklasse | ||
|---|---|---|---|
| 1920 bis 1944 | 1945 bis 1960 | ||
| Stadtbezirk | Wohnlage | EUR/m[2] Wohnfläche | |
| A | gut | 1700 | 1800 |
| mittel | 1500 | 1650 | |
| einfach | 1350 | 1500 | |
| B | gut | 1900 | 1850 |
| mittel | 1700 | 1650 | |
| einfach | 1500 | 1550 | |
| Garagen und Stellplätze sind bei diesen Werten nicht berücksichtigt. | |||
3. Anwendung der Vergleichsfaktoren
Liegt zB eine im Jahr 1950 errichtete Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) mit einer Wohnfläche von 70 m[2] im Stadtbezirk A in guter Wohnlage, weicht sie im Vergleich zur Musterwohnung mit einer Differenz von 10 m[2] geringfügig ab (Abweichung nicht mehr als 20 Prozent von 80 m[2]). Deshalb kann der Vergleichswert (Grundbesitzwert) unmittelbar durch Anwendung des Vergleichsfaktors ermittelt werden:
Würde die Wohnfläche der zu bewertenden Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) nur 60 m[2] betragen (Abweichung im Vergleich zur Musterwohnung über 20 Prozent von 80 m[2]) wäre eine Anwendung des Vergleichsfaktors nur möglich, wenn der Gutachterausschuss zusätzlich entsprechende Umrechnungskoeffizienten hinsichtlich unterschiedlicher Wohnflächen ermittelt und mitgeteilt hat.
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