Rz. 12
[Autor/Stand] Es ist nicht vorgesehen, den Rohertrag rückschauend zu ermitteln. Ebenso wenig ist es zulässig, den erwarteten Ertrag anhand einer Prognose anzusetzen. Stattdessen muss der am Bewertungsstichtag vertraglich vereinbarte Rohertrag auf einen – abstrakten – Zeitraum von zwölf Monaten umgerechnet werden.
Beispiel
Ein Grundstück wird seit fünf Jahren unverändert zu einer Miete von 10 EUR/m[2] vermietet. Einen Monat vor der Übertragung des Grundstücks von Todes wegen hatte der Erblasser eine Mieterhöhung auf 11,50 EUR/m[2] durchgesetzt.
Bei der Bewertung ist ein Jahresrohertrag auf der Basis von 11,50 EUR/m[2] zu ermitteln, weil dieses Entgelt nach den vertraglichen Vereinbarungen am Bewertungsstichtag für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Die ursprüngliche Vermietung zu einem Preis von 10 EUR/m[2] ist nicht zu berücksichtigen.
Rz. 13
[Autor/Stand] Wird ein Grundstück unentgeltlich übertragen und unmittelbar nach dem Erwerb die bisherige Miete erhöht, kann die Mieterhöhung nicht in den Rohertrag einbezogen werden, weil die Mieterhöhung am Bewertungsstichtag noch nicht Bestandteil der vertraglichen Vereinbarungen war. Insofern können nur die bis zum Bewertungsstichtag verwirklichten Tatbestände Berücksichtigung finden. Nach dem Bewertungsstichtag eintretende Umstände schlagen bei der Ermittlung des Rohertrags nicht durch.
Rz. 14
[Autor/Stand] Die Maßgeblichkeit des Bewertungsstichtags schließt nicht nur die Berücksichtigung von vertraglichen Vereinbarungen aus, die sich nach dem Bewertungsstichtag ändern. Auch hinsichtlich des tatsächlichen Zustands oder der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks muss im Einzelfall entschieden werden, ob sich diese Umstände auf den Rohertrag iS des § 186 Abs. 1 BewG auswirken. Wird ein Grundstück oder ein Teil davon am Bewertungsstichtag wegen Modernisierungsarbeiten nicht vermietet, ist nicht die vor der Modernisierung tatsächlich vereinbarte Miete anzusetzen, sondern die übliche Miete. Denn am Bewertungsstichtag sind wegen des Leerstands die Voraussetzungen für den Ansatz der üblichen Miete nach § 186 Abs. 2 Nr. 1 BewG erfüllt. Beim Ansatz der üblichen Miete ist von dem Zustand des Grundstücks oder Grundstücksteils auszugehen, der vor der Modernisierung vorgelegen hat.[4] Somit werden auch in diesem Fall nur Tatbestände berücksichtigt, die am bzw. bis zum Bewertungsstichtag verwirklicht sind.
Rz. 15– 16
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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