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[Autor/Stand] Die Geschäftsgrundstücke bilden das Hauptgebiet der Anwendung des Sachwertverfahrens. Nach dem Sachwertverfahren sind jedoch nicht alle Geschäftsgrundstücke i.S.v. § 75 Abs. 3 BewG zu bewerten, sondern nur solche Gruppen von Geschäftsgrundstücken, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete geschätzt werden kann (§ 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG). Auch hier ist der Einheitswert nicht nach einer – wie auch immer gearteten – Schätzung zu ermitteln. Wenn das Ertragswertverfahren nicht Platz greift, muss der Wert nach dem Sachwertverfahren ermittelt werden.[2] Es handelt sich hierbei meist um eigengenutzte Geschäftsgrundstücke mit Gebäuden, die mit Rücksicht auf ihre Verwendung innerhalb bestimmter gewerblicher Betriebe besonders gestaltet und auch bei den gewerblichen Betrieben derselben Art von Fall zu Fall sehr unterschiedlich sind (Abschn. 16 Abs. 6 Satz 2 BewRGr).
Die Gesetzesfassung des § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG ist gegenüber dem ursprünglichen Gesetzesentwurf der Bundesregierung[3] enger gefasst worden.
Nach dem Regierungsentwurf sollte eine Bewertung im Sachwertverfahren schon dann erfolgen, wenn die Jahresrohmiete schwer zu ermitteln oder die übliche Miete schwer zu schätzen sei.
Weitere Bewertungsmethoden für die Feststellung der Einheitswerte des Grundvermögens sieht das BewG nicht nur nicht vor, es schließt sie vielmehr aus. Die Bewertung muss zwingend im Ertrags- oder Sachwertverfahren erfolgen[4]. Sofern sich weder eine Jahresrohmiete noch nach § 79 Abs. 2 BewG eine übliche Miete schätzen lässt, ist daher für Geschäftsgrundstücke nicht der Weg in eine freie, an welchen Maßstäben auch immer ausgerichtete Schätzung des Einheitswerts oder einer Obergrenze für den Einheitswert eröffnet, sondern ausschließlich der Weg ins Sachwertverfahren. Wie aus der Unterteilung in Gruppen von Geschäftsgrundstücken einerseits und Einzelfälle bebauter Grundstücke, die auch ein Geschäftsgrundstück sein können, andererseits in § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG hervorgeht, gilt dies auf für Grundstücke von singulärer Beschaffenheit.
Im Rahmen des Sachwertverfahrens kommt auch bei neuen Gebäuden – insbesondere bei sog. Einzweckgebäuden – eine Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung in Betracht.[5]
Nach der endgültigen gesetzlichen Regelung reichen indes Schwierigkeiten bei der Mietermittlung für die Begründung des Sachwertverfahrens allein nicht aus.
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